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親が持っていた田んぼや畑を相続したけれど、自分では耕せない。売ってしまいたいのに、どこに相談すればいいのかも分からない。そんな方も多いはずです。
結論から言うと、田んぼや畑は普通の土地と違い、農地法の許可や届出がないと売れません。どこにある農地か、誰に売るかで、許可の種類と売りやすさが大きく変わります。
この記事を読めば、自分の農地がどのケースに当たり、どこに相談すれば買い手が見つかりそうかが分かります。
相続した田んぼや畑、すぐ売れる？
例えば、地方で米作りをしていた父が亡くなり、都市部に住む子が田んぼを相続するケースです。相続そのものに農地法の許可は要りませんが、市町村の農業委員会への届出が必要です。売る時は、農家に田んぼのまま売るなら農業委員会の許可、家や駐車場の用地として売るなら転用の許可（市街化区域なら届出）が要ります。
『自分の土地なんだから、好きな人に売ればいいのでは？』と思いますよね。ただ、農地は食料を作る土地として守られていて、持ち主の判断だけでは売り買いできないんです。
農地のまま売る時は、買う人が農業をする人かどうかを農業委員会が確認します。そのため、買い手は近所の農家や農業法人などに限られやすくなります。
まずは農業委員会への届出から
相続で農地を取得した人は、農地のある市町村の農業委員会に届け出る必要があります（農地法第3条の3）。相続は許可の対象ではありませんが、誰が持ち主になったかを知らせる手続きです。
届出の時に「売りたい」「貸したい」と相談しておくと、地域の買い手や借り手の情報をもらえることがあります。農業委員会は、農地を手放したい人にとって最初の相談先なんです。
農地がどこにあるかで、売りやすさが変わる
田んぼや畑の売りやすさは、場所でほとんど決まります。自分の農地がどれに近いか見てみてください。
| ケース | 売り方 | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 市街化区域の中にある | 宅地などに転用して売る（農業委員会への届出） | 家や駐車場の用地として買い手がつきやすい。売る相手の幅が広い |
| 市街化調整区域や農村部にある | 農地のまま近くの農家に売る（農業委員会の許可） | 転用の許可は下りにくい。買い手は農業をする人に限られやすい |
| 隣で耕作している農家がいる | 隣の農家に直接相談してみる | 広げたい農家なら話がまとまりやすい。許可は農業委員会 |
| 山あいの小さな田んぼで耕す人がいない | 貸す・国に引き取ってもらうことも検討 | 売るのが難しい。草刈りなど管理の負担だけが残りやすい |
ここが大事なところです。農地のまま売るか、転用して売るかで、相談先も買い手もまったく違ってきます。
農地が市街化区域かどうかは、市町村の都市計画の担当窓口で確認できます。農業振興地域の中の農用地は、転用がさらに難しいので、あわせて確認しておきましょう。
市街化調整区域の土地の扱いは、市街化調整区域の土地を相続したら使える？売れる？で詳しく見ています。
売るまでの流れと買い手の探し方
農地のまま売る場合の、一般的な流れは次のとおりです。
- 遺産分割協議で、農地を誰が相続するかを決める
- 農地の相続登記をする（取得を知った日から3年以内）
- 農業委員会に相続の届出をし、売りたいことを相談する
- 近くの農家や農業法人、農地に強い不動産会社などで買い手を探す
- 買い手と売買の条件を決め、農業委員会の許可（転用なら都道府県知事等の許可）を受ける
- 許可が出てから所有権の移転登記をし、代金を受け取る
許可が出る前に代金を受け取ったり登記を移したりはできません。売買の契約は「許可が下りたら効力が出る」という条件を付けて結ぶのが一般的です。
買い手はどこで探す？
『田んぼを買う人なんて、本当にいるの？』と不安になりますよね。探す先は、だいたい次のようなところです。
- 隣や近所で耕作している農家
- 農業委員会（地域の担い手の情報を持っていることがある）
- 地元のJA
- 農地の売買を扱う地元の不動産会社
「うちの田んぼ、耕してくれる人を探しているんですが」
「隣の農家さんが田んぼを広げたいと言っていましたよ。一度話してみたらどうですか」
地方の農地は、こうした地元のつながりで買い手が見つかることが多いんです。遠方に住んでいる時は、親の代から付き合いのある近所の方に聞いてみるのも1つの手です。
売れない時は、貸す・手放すも選択肢
場所によっては、どうしても買い手が見つからないこともあります。その時は、売る以外の方法も考えてみましょう。
農地として貸す
自分で耕せなくても、農家に貸して耕してもらう方法があります。農地を貸す時も、農業委員会の許可などの手続きが要ります。貸せば草刈りなどの管理の手間が減り、荒れ地になるのも防げます。
相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう
2023年4月27日から、相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度が始まっています。農地も対象になりえます。
審査手数料は土地1筆あたり14,000円です。承認されると負担金を納めます。負担金は原則20万円ですが、農地の一部などは面積に応じて計算されます。
建物がある土地や、担保が付いている土地などは申請できません。申請先は法務局です。
『相続放棄すれば、田んぼだけ手放せるのでは？』という声も聞きます。ただ、相続放棄は預貯金や家も含めて全部を手放す手続きで、田んぼだけを放棄することはできません。期限も、相続の開始を知った時から3か月以内です。
使い道のない土地を手放す方法は、使い道のない原野や山林を手放す方法の比較でも比べています（原野・山林の記事ですが、考え方は農地にも通じます）。
売った時と相続した時の税金
農地を売って利益が出た時は、譲渡所得の税金がかかります。取得費と取得時期は、亡くなった親から引き継ぎます。
相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、取得費加算の特例を使えることがあります。払った相続税の一部を取得費に足せる仕組みです。
相続税の計算では、田んぼや畑も財産に入ります。市街地の農地は路線価、農村部の農地は固定資産税評価額に倍率をかける倍率方式で評価するのが基本です。
農地のほかに実家や預貯金もあって基礎控除を超えそう、売るなら3年以内の特例も使いたい。そんなケースは、評価と申告、売るタイミングまで税理士に相談しておくと楽になります。相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。
税理士ドットコム
わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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農業を続ける人が相続する場合は、相続税の納税が猶予される制度もあります（国税庁 No.4147 農地等についての相続税の納税猶予）。売るつもりの人には向かない制度なので、農業を続けるかどうかを決めてから検討してみてください。
よくある質問
相続した田んぼを、農家でない人に売ることはできますか？
農地のまま農業をしない人に売ることは、基本的にできません。農地以外に転用して売るなら、転用の許可（市街化区域なら農業委員会への届出）を受けたうえで売れます。どちらが使えるかは、農地のある場所しだいです。
田んぼを相続した時、何か届出は要りますか？
相続で農地を取得したら、農地のある市町村の農業委員会に届け出ます。あわせて、取得を知った日から3年以内に相続登記もしておきましょう。
田んぼだけ相続放棄することはできますか？
できません。相続放棄は預貯金や家を含めたすべての財産を手放す手続きです。田んぼだけを手放したい時は、売る・貸す・相続土地国庫帰属制度を使うといった方法を検討しましょう。
まとめ
- 相続で農地を取得しても許可は要らないが、農業委員会への届出が必要
- 農地のまま売るなら農業委員会の許可、転用して売るなら転用の許可（市街化区域は届出）
- 市街化区域の農地は売りやすく、農村部の農地は買い手が近くの農家などに限られやすい
- 買い手は、近所の農家・農業委員会・JA・地元の不動産会社で探す
- 売れない時は、貸す、相続土地国庫帰属制度（1筆14,000円の審査手数料と負担金）も選択肢
