相続した土地の評価額の調べ方｜路線価がある土地・ない土地のケース別手順

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うちの土地は路線価で計算？倍率で計算？

相続税の土地の評価方法は、大きく2つです。

路線価は、国税庁が毎年7月1日に公表している、その年の1月1日時点の道路ごとの価格です。亡くなった年の路線価を使うので、亡くなった年と同じ年の路線価図を開いてみてください。

『固定資産税の通知に書いてある金額じゃダメなの？』と思いますよね。実は、固定資産税評価額をそのまま使えるのは建物です。土地は、路線価がある所なら路線価、ない所なら倍率を掛けた金額になります。

ケース1：路線価がある土地を自分で計算してみる

例えば、市街地にある実家の土地、面積150㎡のケースで見てみましょう。

路線価図の道路に「200C」と書いてあったとします。数字の200は1㎡あたり200千円、つまり20万円という意味です。後ろのアルファベットは借地権の割合を表す記号で、自分の土地として使っている場合の計算には使いません。

路線価図は地図が細かく、実家がどの道路に面しているか分かりにくいこともあります。住宅地図やネットの地図と見比べながら探してみてください。

これが基本の形です。実際は、奥行きが長い・細長い・角地といった土地の形に応じて、補正率を掛けて調整します。実家のほかに賃貸物件や空き地もあるなら、不動産を相続した時にケース別でやることもあわせて見ておくと流れがつかめます。

ここで覚えておきたいのが、小規模宅地等の特例です。亡くなった人が住んでいた土地を、配偶者や同居していた子などが相続すると、330㎡まで評価額を80%減らせます。

同じ土地でも、特例を使えるかどうかで評価額が5分の1になるんです。ただ、同居していたか、ほかに家を持っていないかなどの要件があります。使えるかどうかは税理士に確認してもらうと安心です。

ケース2：路線価がない土地は倍率で調べる

次は、郊外の農村部にある実家の土地のケースです。前の道路に路線価が付いていない時は、倍率方式で評価します。

課税明細書には「課税標準額」と「評価額」の2つが並んでいることがあります。使うのは「評価額」のほうなので、取り違えないようにしておきましょう。

例えば、固定資産税評価額が800万円の宅地で、評価倍率表の宅地の倍率が1.1だったとします。

土地と一緒に建物も相続するなら、建物の評価額は固定資産税評価額そのものです。例えば、この実家の建物の固定資産税評価額が300万円なら、土地880万円と建物300万円で、家と土地の評価額は合わせて1,180万円になります。

倍率方式は掛け算1回で済むので、自分でも出しやすい方法です。田や畑、山林も同じ表に地目ごとの倍率が載っています。ただ、市街地の近くの農地や山林は、倍率ではなく「宅地に比べて」といった別の計算になることがあります。表の見方に迷ったら、無理をせず専門家に聞いてみてください。

評価額が分かったら、相続税はかかる？

土地の評価額が出たら、預金などほかの財産と足して、基礎控除を超えるかを確かめます。同じ実家でも、特例を使えるかどうかで結論が変わります。

例えば、子2人が相続し、ケース1の市街地の土地（評価額3,000万円）と預金2,500万円があるケースです。子2人なので基礎控除は4,200万円になります。

ここが見落としやすいところです。特例を使って0円になる場合でも、申告をしないと特例は使えません。「0円だから何もしない」は危ないんです。

「土地を入れると基礎控除を超えるみたい」
「でも同居してたから特例が使えるかも。申告はいるのかな」

こういう会話になったら、相続の開始を知った日の翌日から10か月の申告期限を意識しておきましょう。

土地が複数ある、形がいびつで補正の計算がむずかしい、特例の要件に当てはまるか自信がない。こんなケースは、土地評価の経験がある税理士に見てもらうと、評価額が下がることもあります。

土地をこの先どうするか（住む・売る・手放す）で悩んでいるなら、相続した不動産を売るタイミングの記事も参考になります。

よくある質問

まとめ

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