相続空き家の3000万円特別控除は使える？老人ホーム入居などケース別判定

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わが家の実家は、3,000万円控除の対象になる？

この特例の正式な名前は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。相続した空き家を売って利益が出た時、その利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引けます。

ここで気をつけたいのは、相続税ではなく、売った時にかかる所得税・住民税の特例だということ。相続税を減らす小規模宅地等の特例とは、別の税金の話なんです。

まずは、国税庁が示している主な要件を並べてみます。

要件の原文は国税庁 No.3306で確認できます。

5つのケースで判定すると、どうなる？

『うちは母が施設に入っていたから、無理だろうな』と思っている方もいるはずです。実は、そう決めつけるのは早いんです。

よくある5つのケースを表にまとめました。

老人ホームに入っていた親の家は？

親が老人ホームに入ったまま亡くなるケースは、とても多いですよね。

この場合、次の条件をすべて満たせば、施設に入る前に住んでいた家を「亡くなる直前まで住んでいた家」として扱えます。

• 亡くなった人が、介護保険の要介護認定か要支援認定（または障害支援区分の認定）を受けていた
• 入所先が、特別養護老人ホーム・有料老人ホーム・介護老人保健施設・サービス付き高齢者向け住宅などの決められた施設だった
• 入所してから亡くなるまで、家具や荷物を置くなど亡くなった人のために家が使われていた
• その間、家を貸したり、事業に使ったり、ほかの人が住んだりしていなかった
• 入所する直前に、亡くなった人以外に住んでいる人がいなかった

詳しくは国税庁 No.3307にまとめられています。

例えば、こんな会話はよくあります。

「施設に入ってる間、空き家がもったいないから知り合いに貸してたよね」
「それ、特例が使えなくなるかもしれない…」

入所中に家を貸していた期間があると、要件から外れてしまいます。認定を受けていたかどうかも、施設の書類で確認しておきましょう。

「使えない」と言われやすいのは、どんな時？

ここからは、相談の多い「使えないケース」を見ていきます。

亡くなる前に子どもが同居していた

亡くなる直前に、亡くなった人以外の誰かが一緒に住んでいた家は対象外です。

『同居していたほうが、税金は得なんじゃないの？』と思いますよね。相続税の小規模宅地等の特例では同居が有利になる場面もあります。ただ、この空き家の特例では反対に、同居人がいると使えないんです。

実家がマンションだった

分譲マンションのように区分所有建物として登記された建物は、この特例の対象になりません。

実家がマンションの場合は、取得費加算の特例など、ほかの方法がないかを確認してみてください。

相続した後に住んだ・貸した

相続してから売るまでの間に、子どもが住んだり、人に貸したり、駐車場として事業に使ったりすると要件から外れます。

「少しの間だけ貸して、家賃で固定資産税をまかなおう」と考える方もいますが、売る予定があるなら慎重に考えておきましょう。

売却代金が1億円を超えた

売却代金が1億円を超えると使えません。兄弟で持ち分を分けて売った場合も、合計した売却代金で判定されます。

都市部の広い土地は、1億円の線に届くことも。売り出し価格を決める前に、確認しておきたいところです。

いつまでに売れば使える？期限のケース比較

期限は2つあり、どちらにも間に合う必要があります。

1つは、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。もう1つは、特例そのものの期限である2027年12月31日までです。

相続した土地を3年以内に売却すれば使える、と覚えている方も多いはずです。正確には「3年を経過する日の属する年の12月31日」なので、年末まで少し余裕があります。

2025年に亡くなったケースでは、特例の期限のほうが先に来ます。『3年あるから大丈夫』と思っていると、間に合わないこともあるんです。

古い家を壊さずに売ってもいい？

売り方は大きく3つあります。

1つ目は、耐震基準を満たすようにした家を土地ごと売る方法。2つ目は、家を取り壊して土地だけを売る方法です。

3つ目は、2024年1月1日以後の譲渡で使えるようになった方法です。売った年の翌年2月15日までに、耐震改修か取り壊しが終われば対象になります。買主が工事をする場合もこれに当たるので、古い家のまま売り出す道が広がりました。

相続人が3人以上だと、控除はいくらになる？

2024年1月1日以後の譲渡で、家を相続した相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除は最高2,000万円になります。2人までなら1人最高3,000万円です。

ここが大事なところです。誰が家を相続するかで、使える控除の合計が変わります。兄弟が3人いても、遺産分割で家を相続するのが2人なら、ケースが変わってきます。

相続税を払った人は、どちらの特例を選ぶ？

相続税を納めた人には、相続財産を売った時の取得費加算の特例もあります。申告期限の翌日から3年以内に売ると、払った相続税の一部を取得費に足せる仕組みです。

ただ、空き家の3,000万円控除とこの取得費加算は、一緒には使えません。どちらが得になるかは、売却益と相続税額で変わるので、両方で計算してみてください。

空き家の相続や相続税全体の流れは、相続税の基礎控除を家族の人数別に確認した記事や、小規模宅地の特例が使えるかのケース別判定もあわせて見てみてください。

親が施設に入っていた、兄弟3人で共有している、相続税の申告もある。こうしたケースは要件の確認と書類集めが重なるので、相続税と売った時の税金をまとめて税理士に相談すると進めやすくなります。

申告と書類は、何を用意する？

この特例は、売った年の翌年に確定申告をしないと使えません。控除を差し引いて譲渡所得が0円になる場合でも、申告が必要です。

申告には、家のある市区町村で発行してもらう「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類を付けます。発行まで時間がかかることもあるので、売買契約が決まったら早めに市区町村の窓口に問い合わせておきましょう。

それぞれの要件を満たすかは、家の状況によって判断が分かれます。迷う点は税理士や税務署に確認してみてください。

よくある質問

まとめ

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