登記されていない家を相続したら？手続きの流れと相続税の評価

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登記がない家も、相続税の財産に入る？

未登記の建物でも、市区町村の固定資産課税台帳に載っていれば、固定資産税はかかっています。相続税の評価は、その固定資産税評価額を使うのが基本です。

例えば、母が先に亡くなっていて、父の財産を子が相続するケースで比べてみます。

『登記簿に載っていないから、税務署も分からないのでは？』と思う方もいるかもしれません。ただ、固定資産税がかかっている家は、市区町村の台帳に記録が残っています。

国税庁の調査では、令和6事務年度の相続税の実地調査で、申告漏れなどが見つかった割合は82.3%でした。財産の入れ忘れは、調査で見つかりやすいところなんです。

うちの家は登記されている？どこで確かめる？

まずは、登記されているかどうかと、市区町村の台帳に載っているかを分けて確かめます。

名寄帳は、相続人であることが分かる戸籍などを持っていけば取れることが多いです。必要書類は市区町村ごとに違うので、窓口で確認してみてください。

例えば、こんなやり取りがよくあります。

「課税明細書に、母屋のほかに『附属家』って載ってるけど何だろう」
「庭の物置のことかも。登記簿には載ってなかったね」

親がどこに不動産を持っていたか自体が分からない時は、親の不動産の探し方から始めると早いです。

母屋ごと未登記と、増築部分だけ未登記で何が違う？

未登記といっても、状況によってやることが変わります。

不動産登記法では、表題登記がない建物の所有権を取得した人は、取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならないとされています。怠ると10万円以下の過料の対象です（不動産登記法 第47条・第164条）。

『1か月なんて無理』と焦りますよね。実際には、遺産分割で誰が取得するか決めるところから始まります。誰が相続するか決まったら、早めに動いておきましょう。

未登記の家を相続する手続きの流れは？

未登記の家は、登記済みの家より1段階手続きが多くなります。

遺産分割協議書に建物を書く時は、名寄帳や課税明細書に載っている所在・家屋番号の欄・種類・構造・床面積を写すのが基本です。「その他一切の財産」とだけ書くと、後で表題登記の時に、この建物を誰が取得したのか分かりにくくなります。

例えば、こんな相談になりがちです。

「協議書には土地しか書いてなかった。物置はどうなるの？」
「誰が取得するか書き足して、全員でもう一度署名押印しよう」

表題登記の図面づくりは土地家屋調査士、その後の登記は司法書士が代理するのが一般的です。遺産分割協議書の作成は行政書士や司法書士にも頼めます。

なお、相続登記そのものも義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内です。

建物は登記しないまま、すぐ解体するというケースもあるはずです。その場合も、相続税の評価は亡くなった日の状態で考えます。解体するかどうかの比べ方は、古い実家を解体してから相続するのとどちらが得かで詳しく見られます。

申告で入れ忘れた時はどうなる？

『小さな物置くらい、入れなくてもいいよね』と思う方もいるはずです。ただ、課税明細書に評価額が載っている建物は、金額が小さくても財産の一覧に入れておくのが基本です。迷った建物は、一覧に書いた上で税理士に聞いてみてください。

申告した後に未登記の家に気づいたら、修正申告をします。税務署から指摘される前に自分で直す方が、加算税の面でも負担を抑えやすいです。

逆に、評価額を多く入れすぎて納めすぎた場合は、更正の請求ができます。原則として法定申告期限から5年以内です。

未登記の建物がいくつもある、増築部分が台帳に反映されているか分からない、相続人が多くて分割協議書の書き方に迷う、というケースは税理士に頼むと楽です。評価から申告まで、漏れなくまとめてもらえます。

よくある質問

まとめ

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