古い実家は解体してから相続する？そのまま相続する？税額で比べるとどっちが得か

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解体してから相続と、そのまま相続はどっちが得？

例えば、母が先に亡くなっていて、父の財産を子2人が相続するケースです。実家の土地は評価額4,000万円（330㎡以内）、建物は固定資産税評価額300万円、預貯金は2,000万円としています。

基礎控除はどのケースも4,200万円です。

『建物がなくなるんだから、解体した方が評価が下がるのでは？』と思いがちですよね。たしかに建物の300万円は消えます。ただ、土地の減額3,200万円がなくなる方がずっと大きいんです。

しかも、解体費用を親の預貯金から払えば、その分だけ預貯金は減ります。それでも特例の差を埋めるのは難しいケースが多いです。

特例が使えるかどうかは、誰が相続するかで変わる

ここが大事なところです。そのまま相続しても、誰が実家を取得するかで特例が使えないことがあります。

例えば、子2人とも自分の家を持っていて、実家には父が1人で住んでいたケースだと、表の3行目（215万円）に近い結果になります。

一方、父が亡くなった時に母が健在なら、母が実家を取得すれば特例が使えます。同じ6,300万円を配偶者と子2人で法定相続分どおりに分けた場合、特例を使わなくても納付額は子2人で合計75万円です。配偶者の分は配偶者の税額軽減で0円になります。

『じゃあ母が相続すれば安心』と思いがちですが、母が亡くなる二次相続で、また同じ判断が来ます。その時に実家に誰が住んでいるかまで考えておくと、解体の時期も決めやすくなります。

要件は細かく、当てはまるかどうかで数百万円単位の差が出ます。要件を満たすかは税理士に確認しておきましょう。

更地のまま持っていた土地の評価については、更地を相続した時の評価と節税余地でも詳しく見られます。

相続した後に解体するのはあり？

相続の後で解体しても、相続税は変わりません。相続税は亡くなった日の状態で評価するからです。

だからこそ、解体のタイミングは「相続した後」にずらすのが基本の考え方です。

例えば、兄弟でこんな会話になることがあります。

「固定資産税も払ってるし、早く壊して売った方がいいよね」
「でも特例を使うなら、申告期限までは持っていないといけないんじゃない？」

特定居住用宅地等の特例は、取得した親族が申告期限まで持ち続けることなどが要件になっている場合があります。解体や売却の時期は、申告の前に税理士と決めておくと安心です。

もう1つ、相続後に相続人が頼んだ解体費用は、亡くなった時点の親の借金ではありません。相続税の計算で債務として差し引くことはできないと考えておきましょう。

空き家を売る時の3,000万円特別控除はどうなる？

相続した実家を売るなら、もう1つ大事な特例があります。被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の3,000万円特別控除です。

この特例は、所得税（譲渡所得）の特例です。相続税とは別のものなので、混ぜて考えないようにしましょう。

『古いから壊して売るのは同じでしょ？』と思うかもしれません。ただ、親の生前に解体してしまうと、亡くなった時に空き家がないので、この特例の対象から外れることがあります。

ほかに、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、取得費加算の特例も検討できます。

登記されていない離れや物置がある時は、登記されていない建物を相続した時の手続きも合わせて確認してみてください。

固定資産税のために早く解体したい時は？

建物を壊すと、土地の固定資産税を軽くする住宅用地の特例がなくなります。更地にすると、毎年の固定資産税が上がりがちです。

空き家のまま置いておくと、管理の手間や近所への影響が気になりますよね。とはいえ、解体の時期は相続税・売却の特例・固定資産税の3つを並べてから決めるのが安心です。

実家に土地があり特例が使えるか判断がつかない、売る予定もあってどの特例を使うか迷う、というケースは税理士に頼むと楽です。相続税と売却時の税金をまとめて見てもらえます。

よくある質問

まとめ

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