公衆用道路やセットバックがある土地の相続税評価はどう下がる？

2026年10月6日2026年10月7日

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実家の土地の登記簿を見たら、自宅の敷地とは別に「公衆用道路」の土地が載っていた。『この道にも相続税がかかるの？』と気になる方も多いはずです。

結論から言うと、誰でも通り抜けできる私道なら評価はゼロです。一方で、行き止まりの私道や、建て替えの時に道路に出す部分（セットバック）は、ゼロではないものの評価が下がります。

この記事では、土地の形ごとにどれだけ下がるかを計算例で見ていきます。

公衆用道路の土地は相続税評価でどう扱う？

このケースの結論

路線価20万円の地域で私道部分が30㎡あるケースでは、誰でも通り抜けできる私道なら評価しないので0円です。家の数軒だけが使う行き止まりの私道なら、普通の宅地として出した600万円の30%で180万円になります。同じ「道」でも、誰が通っているかで評価が変わるんです。

ここでは分かりやすくするため、路線価は1㎡20万円とし、奥行価格補正などの細かい補正は省いています。

ケース	普通の宅地としての価額	相続税評価額	理由・注意
通り抜けできる私道 30㎡	600万円	0円	不特定多数が通る私道は評価しない
行き止まりの私道 30㎡	600万円	180万円	特定の人だけが使う私道は30%で評価
自宅150㎡のうちセットバック10㎡	3,000万円	2,860万円	セットバック部分の70%を差し引く

ここが大事なところです。判断の決め手は、登記簿の地目の名前よりも、実際に誰が通っているかです。

例えば、こんな会話になることもあります。

「この道、近所の人も駅に行くのに通り抜けてるよ」
「それなら評価しない私道になるかもしれないね」

路線価がない地域の土地でも、考え方は同じです。固定資産税評価額に倍率をかける倍率方式で出した価額をもとに、行き止まりの私道なら30%で評価します。

詳しくは国税庁のNo.4622 私道の評価に載っています。

前の道路の幅が狭いと、建て替えの時に敷地の一部を道路として下げる必要があります。これがセットバックです。

『まだ家が建っているのに、評価が下がるの？』と思いますよね。将来道路に出す部分は自由に使えないので、今の時点で評価が下がります。

計算は次のとおりです。

セットバックが必要かどうかは、前の道路の幅や役所の資料で確かめます。この評価が使えるかは、税理士に確認してみてください。

『うちは旗竿地だけど、何か変わるの？』という方もいますよね。旗竿地は、細い通路の奥に敷地が広がる形の土地です。形がいびつなので、不整形地として補正し、間口が狭い・奥行が長いといった補正もかかります。

通路部分は私道として別に評価するのではなく、奥の敷地と合わせて1つの土地として評価します。

無道路地で差し引く額は、建物を建てるのに最低限必要な通路を開いた時の、通路部分の価額です。ただし、他人の土地を通る権利を設定している場合は無道路地に当たりません。詳しくは国税庁のNo.4620 無道路地の評価で確認できます。

土地の評価が下がると、相続税だけでなく分け方にも関わってきます。現金と不動産のどちらで残すかの比較や、不動産を相続したら何から始めるかも合わせて見ておくと安心です。

私道やセットバック、旗竿地は、現地の様子や図面を見ないと評価が決まらないことが多いですよね。実家の土地に私道がある、道路の幅が狭い、形がいびつな土地がある、というケースは税理士に頼むと楽です。

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