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親が亡くなり、実家の土地を誰が相続するか話し合っている。『自宅の土地は評価が下がる特例があるって聞いたけど、いくら下がるの？』と気になっている方も多いはずです。
結論から言うと、条件を満たす人が自宅の土地を取得すれば、330㎡までの部分の評価が80%下がります。ただ、誰が取得するかで使えるかどうかが変わるんです。この記事では、同居・別居の3つのケースで計算します。
自宅の土地は、いくらまで評価が下がる？
母はすでに亡くなり、父の遺産（自宅の土地300㎡・評価6,000万円、預金4,000万円）を子2人が相続するケース。父と同居していた長男が土地を取得して住み続ければ、土地の評価は1,200万円になり、家族の相続税は770万円から100万円に下がります。
この特例は「小規模宅地等の特例」といい、自宅の土地（特定居住用宅地等）なら330㎡まで80%減額されます。よく「小規模特例」と略して呼ばれますね。
今回の土地は300㎡なので、全体が対象です。6,000万円の80%にあたる4,800万円が減って、1,200万円で計算します。
330㎡を超える土地は、330㎡までの部分だけが減額されます。例えば400㎡・評価8,000万円の土地なら、330㎡分の6,600万円の80%、5,280万円が減って、評価は2,720万円です。
| 土地の広さ・評価 | 減額の対象 | 減る金額 | 特例後の評価 |
|---|---|---|---|
| 300㎡・6,000万円 | 300㎡すべて | 4,800万円 | 1,200万円 |
| 400㎡・8,000万円 | 330㎡分（6,600万円） | 5,280万円 | 2,720万円 |
同居の長男と別居の次男、どちらが取得すると得？
ここが大事なところです。同じ土地でも、取得する人によって特例が使えるかが変わります。
| ケース | 土地を取得する人 | 特例 | 課税価格の合計 | 家族の相続税 |
|---|---|---|---|---|
| ケース1 | 同居していた長男 | 使える | 5,200万円 | 100万円 |
| ケース2 | 持ち家に住む別居の次男 | 使えない | 1億円 | 770万円 |
| ケース3（母が健在） | 母 | 使える | 5,200万円 | 20万円 |
ケース1とケース2は、母がすでに亡くなり、子2人が相続人です。基礎控除は4,200万円になります。
ケース2では、次男が土地6,000万円、長男が預金4,000万円を取得し、次男は462万円、長男は308万円を納めます。持ち家に住む別居の子は、特例の要件に当たらないんです。
「どうせ僕は住まないし、次男が土地をもらってもいいかなと思ってた」
「誰が取るかで670万円も違うなら、分け方を考え直そうか」
同居していた親族が特例を使うには、亡くなる直前から申告期限まで、その家に住み続けることと、土地を持ち続けることが要件です。申告期限は、亡くなった日の翌日から10か月以内です。
母が健在なら、どう変わる？
ケース3は、父が亡くなり、母と子2人が相続人の家です。基礎控除は3人分の4,800万円になります。
配偶者が自宅の土地を取得する場合、住み続けるなどの取得者ごとの要件はありません。母が土地（特例後1,200万円）と預金1,400万円を取得し、子が預金1,300万円ずつを取得すると、相続税の総額は40万円。母は配偶者の税額軽減で0円、子は10万円ずつです。
| 比べるケース（母と子2人） | 課税価格の合計 | 家族の相続税 |
|---|---|---|
| 特例を使わない（法定相続分どおり） | 1億円 | 315万円 |
| 母が土地を取得して特例を使う | 5,200万円 | 20万円 |
『母が取れば税金が安いなら、それで決まり？』と思いますよね。ただ、母が亡くなった時の二次相続では、子が要件を満たさないと特例は使えません。そのとき誰が住んでいるかまで考えておきましょう。
別居の子でも、持ち家がないなど一定の要件を満たせば使える場合があります。詳しくは家なき子特例が使えるかの判定で確認できます。
特例を使う時に、忘れやすいことは？
小規模宅地等の特例を使って相続税が0円になる場合でも、申告書を出さないと特例は使えません。
期限までに遺産分割がまとまらないと、その土地に特例を使えません。この場合は法定相続分でいったん申告し、「申告期限後3年以内の分割見込書」を出しておけば、分割後に特例を使って納めすぎた税金を戻してもらえます。
自宅のほかに、亡くなった人の事業用の土地は400㎡まで80%、貸している土地は200㎡まで50%減額される区分もあります。自宅と事業用は併用で最大730㎡まで使えます。
土地が広い家や、自宅と貸地がある家、誰が取得するかで迷っている家は、特例の使い方で税額が大きく変わります。要件を満たすかを含めて、相続税に詳しい税理士に一度相談してみてください。
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よくある質問
同居していた長男が、申告前に家を出たら特例は使えますか？
同居親族として使うには、申告期限まで住み続けることが要件です。期限前に転居すると使えなくなるので注意しましょう。
母が自宅の土地を取得する場合も、住み続ける必要がありますか？
配偶者が取得する場合は、住み続ける・持ち続けるといった取得者ごとの要件はありません。
小規模宅地等の特例で0円になれば、申告は不要ですか？
必要です。特例は申告をして初めて使えるので、0円になる場合でも期限内に申告書を出します。
まとめ
- 自宅の土地は330㎡まで評価が80%下がる
- 評価6,000万円・300㎡の土地なら、特例後は1,200万円
- 同居の長男が取得すれば家族の相続税は100万円、持ち家のある別居の次男なら770万円
- 母が取得すると取得者ごとの要件はなく、相続税は20万円
- 0円になっても申告が必要
