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『借金があると相続税が減るから、ローンで家を建てたほうがいい』。そんな話を聞いて、親に勧めようか迷っている方も多いはずです。
結論から言うと、借金そのものでは相続税は減りません。減るのは、現金が評価の低い建物に変わった時だけなんです。この記事では、同じ5,000万円の借入でも結果が分かれるケースを計算で確かめます。
5,000万円を借りたら、相続税はいくら減る？
母はすでに亡くなり、父の財産は預金1億円、相続人は子2人のケースです。5,000万円を借りて預金に置いておくだけなら、相続税の総額は770万円のまま変わりません。団体信用生命保険（団信）付きの住宅ローンで自宅を建てた場合は、ローンを債務として差し引けず、総額は1,360万円に増えます。
借りたお金は、手元にある間は預金として財産に数えられます。5,000万円の借金を差し引いても、同じ5,000万円の預金が増えているので、差し引きはゼロです。
「借金があれば、その分マイナスになるんでしょ？」
「借りたお金も財産として残っていたら、プラスマイナスゼロなんだよ」
建て方とローンの種類で、結果はどう変わる？
建築費は5,000万円で、建物の固定資産税評価額は仮に3,000万円とします。亡くなった時のローン残高も5,000万円のままとして比べます。
| ケース | 課税価格の合計 | 相続税の総額 | 理由・注意 |
|---|---|---|---|
| 何もしない | 1億円 | 770万円 | 預金1億円がそのまま課税価格 |
| 5,000万円を借りて預金に置いておく | 1億円 | 770万円 | 預金が増えた分と借金が打ち消し合う |
| 自己資金5,000万円で自宅を建てる | 8,000万円 | 470万円 | 建物が3,000万円の評価になる |
| 団信付きローン5,000万円で自宅を建てる | 1億3,000万円 | 1,360万円 | 団信で返済が免除されるので債務控除できない |
| 団信なしのローン5,000万円で賃貸用の建物を建てる（満室） | 7,100万円 | 335万円 | 貸家は借家権割合30%を引いた2,100万円の評価 |
相続税が下がったのは、自己資金で建てたケースと賃貸用の建物のケースです。どちらも、5,000万円の現金が評価の低い建物に変わったことで下がっています。
自宅を自己資金で建てたケースを見てみてください。借金がないのに、470万円まで下がっていますよね。つまり、効いているのは借金ではなく評価の差なんです。
団信付きの住宅ローンが債務控除できないのはなぜ？
ここが大事なところです。団信付きの住宅ローンは、亡くなると保険金で残りが返済されます。相続人が払う必要のない借金なので、相続税の計算で差し引けません（国税庁 誤りやすい事例13）。
その結果、預金1億円はそのまま残り、借金の消えた建物3,000万円が加わります。課税価格は1億3,000万円になり、相続税は増えるんです。
『じゃあ損をするの？』と思いますよね。ただ、ローンが消えて家が残るので、家族が受け取る財産は増えています。節税にはならない、と考えておきましょう。
『それなら賃貸用を建てればいいのね』と考える方もいますよね。賃貸用の建物で下がったケースにも注意があります。空室が出ると賃貸割合が下がり、評価も上がります。借入の返済が家賃収入で回らなければ、預金が減っていくことにもなります。
- 団信付きのローンか（付いていれば債務控除できない）
- 建物の評価が建築費からどれだけ下がるか
- 賃貸用なら、空室が出た時の評価と返済の見通し
- 亡くなった時のローン残高と、相続人が返済を引き継げるか
- 2024年1月1日以降、居住用の区分所有マンションは新しい評価方法になっていること
預金のまま持っている場合の対策は、預金5,000万円を持つ親の現金の相続税対策で試算しています。
借入で建物を建てるか迷っている、賃貸経営の返済が回るか不安、ほかの対策と比べたい。こんなケースは、建てる前に税理士に試算してもらうと楽です。
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わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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自宅を売って住み続ける方法との違いは、リースバックは相続対策になるかで紹介しています。
よくある質問
住宅ローンが残ったまま亡くなったら、残高は相続財産から引けますか？
団信が付いていないローンなら、亡くなった時の残高を債務として差し引けます。団信で返済が免除されるローンは差し引けません。
借りたお金をそのまま子に贈与すれば相続税は減りますか？
子への贈与は贈与税の対象で、亡くなる前7年以内なら相続財産に加算されます。借金を残して現金を渡す形になるので、試算してから決めましょう。
マンションを買えば相続税は下がりますか？
居住用の区分所有マンションは、2024年1月1日以降の相続から新しい評価方法になりました。以前ほど評価が下がらないケースもあるので、購入前に評価を確かめておきましょう。
まとめ
- 借金そのものでは相続税は減らない（借りた現金も財産に数える）
- 相続税が下がるのは、現金が評価の低い建物に変わった時
- 預金1億円・子2人のケースで、団信付きローンで自宅を建てると総額は770万円から1,360万円に増える
- 団信で返済が免除されるローンは債務控除できない
- 賃貸用の建物は空室や返済の見通しも含めて判断する
