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親が『家は売ってもいいけど、ここに住み続けたい』と言っている。リースバックなら住んだままお金にできるので、相続対策にもなりそうだと考える方も多いはずです。
結論から言うと、リースバックは相続税を減らす方法にはなりにくいです。ただ、遺産を分けやすくしたり、納税資金を用意したりする目的なら役に立つ場面もあるんです。この記事では、同居の子がいる家といない家に分けて判断していきます。
リースバックで自宅を売ると、相続税は減る？
父が一人で住む自宅（土地の路線価評価4,000万円・200㎡、建物500万円）と預金2,000万円、相続人は子2人のケースです。同居している子がいて小規模宅地等の特例が使える家なら、売らなければ課税価格は3,300万円で相続税は0円です。仮に5,000万円で売ってしまうと、課税価格は7,000万円になり、相続税の総額は320万円に増えます。
『家賃を払うなら、お金が減って相続税も減るんじゃない？』という見方もあります。ただ、家賃で減るのは長い時間をかけて少しずつです。
リースバックは、自宅を買い手に売って、そのまま賃貸で住み続ける方法です。家は現金に変わり、その後は家賃を払って住むことになります。
相続税の計算では、土地は路線価などで評価されます。売った時の代金は預金として額面どおりに評価されるので、売ると財産額が増えやすいんです。
さらに自宅の土地は、要件を満たせば小規模宅地等の特例で330㎡まで80%減額できます。売ってしまうと、この特例は使えなくなります。
同居の子がいる家といない家で、どう変わる？
売却代金を5,000万円と仮定し、売る時の税金や費用、売った後の家賃の支払いは考えずに比べます。
| ケース | 売らない場合の課税価格 | 売らない場合の総額 | 売った場合の課税価格 | 売った場合の総額 |
|---|---|---|---|---|
| 同居の子がいて小規模宅地等の特例が使える | 3,300万円 | 0円（申告は必要） | 7,000万円 | 320万円 |
| 子は別居で持ち家があり、特例が使えない | 6,500万円 | 245万円 | 7,000万円 | 320万円 |
同居の子がいるケースでは、特例で土地が800万円の評価になっています。売らなければ基礎控除4,200万円の内に収まるので、相続税は0円です。ただし、特例を使って0円になる時は申告が必要です。
特例が使えないケースでも、路線価より高く売れれば財産額は増えます。売った後の家賃で預金が減っていく分を考えても、相続税が減るとは言い切れません。
『じゃあ、リースバックはやめたほうがいいの？』と思いますよね。ここが大事なところです。相続税だけで見るのではなく、親が何のためにお金が必要かで判断しておきましょう。
リースバックが向いているのはどんなケース？
相続税は増えることがあっても、リースバックで助かるケースはあります。
| ケース | リースバックの意味 | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 財産が自宅だけで、子2人で分けにくい | ある | 現金にしておくと遺産分割で分けやすい |
| 相続税の納税資金が足りない | ある | 土地のままだと売るまで納税に回せない |
| 親の生活費や介護費用が必要 | ある | 住み続けたまま資金を作れる |
| 同居の子が実家を継ぎたい | 少ない | 家が残らず、小規模宅地等の特例も使えない |
| 子に買い取ってもらって住み続けたい | 要注意 | 親子間の売買は、マイホームの3,000万円特別控除の対象外 |
親がマイホームを売る時は、要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例があります（国税庁 No.3302）。親子や夫婦など特別の関係がある人に売った場合は対象外です。
- 同居の子が小規模宅地等の特例を使える家かどうか
- 売却代金と、その後に払う家賃の総額
- 賃貸の契約期間と、いつまで住み続けられるか
- 将来買い戻せる契約か、その時の価格
- ほかの相続人が売ることに納得しているか
「家を売ったら、私は相続で何ももらえないの？」
「現金になれば、兄弟で分けやすくなるとも言えるよ」
現金になった後の対策は、預金5,000万円を持つ親の現金の相続税対策で試算しています。
自宅のほかに土地がある、同居の子が特例を使えるか分からない、売った場合と売らない場合の税金を比べたい。こんなケースは、売る前に税理士に試算してもらうと楽です。
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よくある質問
リースバックで売った後に親が亡くなったら、賃貸契約はどうなりますか？
賃借人の立場は相続人に引き継がれます。住み続けるか解約するかは、相続人が契約の内容を見て決めることになります。
リースバックの売却代金に相続税はかかりますか？
亡くなった時に預金として残っていれば、相続財産として相続税の対象です。売った年には、利益が出ていれば親に譲渡所得の税金がかかることもあります。
自宅を子に贈与してから住み続けるのとどちらがよいですか？
贈与すると贈与税がかかり、小規模宅地等の特例も使えなくなります。どちらがよいかは財産全体で変わるので、税理士に比べてもらいましょう。
まとめ
- リースバックは自宅を現金に変えるので、相続税はかえって増えることがある
- 同居の子がいる家では、売らなければ0円だった相続税が320万円になるケースもある
- 売ると小規模宅地等の特例が使えなくなる
- 遺産を分けやすくする・納税資金や生活費を作る目的なら役に立つ
- 子に売るとマイホームの3,000万円特別控除は使えない
