タワマンを相続したら評価はいくら？評価ルール見直し後のケース

2026年10月6日2026年10月7日

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親が住んでいたタワーマンションを相続することになった。『タワマンは相続税が安くなるって聞いたけど、今もそうなの？』と気になりますよね。

結論から言うと、2024年1月1日以降の相続では、分譲マンションの評価方法が変わりました。評価額が上がるケースもあります。この記事では、家族の形ごとに税額がどう動くかを試算で見ていきます。

2024年以降にタワマンを相続したら、評価はどう決まる？

このケースの答え

2024年1月1日以降に相続した居住用の分譲マンション（タワマンを含む）は、国税庁の新しい評価方法で評価します。これまでの評価額（土地部分と建物部分）に「区分所有補正率」をかけ、市場での価格と評価額の開きが大きい物件ほど評価額が引き上げられます。

これまでのマンションの評価は、土地部分が路線価と敷地の持分、建物部分が固定資産税評価額でした。部屋の階数による値段の違いは、評価額にほとんど表れない仕組みだったんです。

その開きを使った節税が目立ったため、評価の方法が見直されました。国税庁のタックスアンサー「居住用の区分所有財産の評価」に計算方法が載っています。

補正の度合いは、評価乖離率という数値で決まります。築年数、建物の総階数、部屋の所在階、敷地持分の狭さの4つから計算します。

ケース	新しい評価方法	理由・注意
築浅の高層マンションの上の階	補正されて評価額が上がりやすい	階数が高く、敷地持分が狭いほど市場価格との開きが大きい
低層の集合住宅や二世帯住宅など	適用されないものがある	国税庁が「適用がないもの」を挙げている
一棟まるごと所有の賃貸マンション	適用されない	区分建物の登記がないもの

例えば、夫が亡くなり妻と子2人が相続するケースです。預金が4,000万円、マンションの評価額が見直し前なら6,000万円、見直し後は8,000万円になったと仮定して比べます。

評価額はあくまで説明用の仮の数字です。実際の評価額は物件ごとに計算が必要です。

ケース	課税価格の合計	相続税の総額	納付額の合計（法定相続分どおり）
妻と子2人／マンション6,000万円	1億円	630万円	315万円（妻0円・子各157万5,000円）
妻と子2人／マンション8,000万円	1億2,000万円	960万円	480万円（妻0円・子各240万円）
子2人だけ／マンション6,000万円	1億円	770万円	770万円（子各385万円）
子2人だけ／マンション8,000万円	1億2,000万円	1,160万円	1,160万円（子各580万円）

評価額が2,000万円上がると、子2人だけのケースでは納付額が390万円増えます。妻がいるケースは配偶者の税額軽減があるので、増え方は165万円です。

妻と子2人・マンション8,000万円のケースの計算は次のとおりです。

『妻が全部相続すれば0円では？』と考える方もいるはずです。ただ、その分は妻が亡くなった時の二次相続でまた課税されます。

自宅の敷地には、小規模宅地等の特例があります。特定居住用宅地等なら330㎡まで評価額が80%減ります。マンションでは、土地部分（敷地利用権）がこの対象です。

国税庁によると、この特例も新しい評価方法で計算した価額をもとに使います。減るのは土地部分だけなので、建物部分はそのまま残ります。

『住んでいたマンションなら、誰が相続しても特例が使える』と思われがちです。実際は、相続する人で結論が分かれます。要件を満たすかは、税理士に確認してみてください。特例を使って0円になる場合も、申告は必要です。

「母さんが住み続けるなら、特例で土地の評価は下がるんだね」

「でも建物部分は下がらないから、預金と合わせて計算してもらおう」

賃貸に出していたマンションは、貸家と貸家建付地として評価します。この場合も、新しい方法で計算した価額がもとになります。

土地や家のケースの全体像は不動産を相続した時のケース別のやること、人数ごとの基礎控除は基礎控除の人数別早見表で確かめられます。

マンションの評価は、登記事項証明書や固定資産税の課税明細書の数字を使って計算します。高層階のマンションや賃貸中の部屋があるケースは、評価と特例の判断を税理士に任せると安心です。

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