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相続した実家を売って、空き家の3000万円控除を使いたい。そこで出てくるのが「被相続人居住用家屋等確認書」です。『どこでもらうの？老人ホームに入っていた親でも出るの？』と迷っている方も多いはずです。
結論から言うと、確認書は家がある市区町村に申請して交付してもらいます。そろえる書類は、亡くなる前に親がどこで暮らしていたかで変わります。この記事では、暮らし方のケース別に取り方を見ていきます。
親が亡くなるまで一人で住んでいた家を売る場合は？
母が亡くなるまで一人で住んでいた、1981年5月31日以前に建てられた一戸建て。相続した子が空き家のまま売るケースです。家がある市区町村に確認申請書を出し、母の住民票の除票の写し、子の住民票の写し、家と土地の登記事項証明書、売買契約書のコピー、電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類を添えます。交付された確認書を確定申告に添付します。
確認書は、税務署ではなく市区町村が出す書類です。ここは間違えやすいところなんです。
流れは2段階になっています。
- 家を売る（売買契約・引き渡し）
- 家がある市区町村に確認申請書と添付書類を出す
- 確認書を受け取る
- 自分の住所地の税務署で確定申告をし、確認書を添付する
市区町村が確認するのは、主に次の3点です。
- 亡くなる直前まで親が住んでいて、ほかに住んでいた人がいなかったか
- 相続から売るまで、貸したり住んだり事業に使ったりしていないか
- 家と土地を相続した相続人が何人か
相続人の数を見るのは、2024年1月1日以降の売却で相続人が3人以上だと、控除が1人2,000万円になるからです。
老人ホームに入所していた・取り壊して売る場合は何が変わる？
『母は最後の数年、老人ホームにいたから無理かな』とあきらめかけている方もいますよね。実は、要件を満たせば老人ホーム入所のケースでも対象になります。
| ケース | 追加でそろえる主な書類 | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 亡くなるまで一人暮らし | 基本の書類だけ | 子が同居していたら対象外 |
| 要介護・要支援の認定を受けて老人ホームに入所 | 介護保険の被保険者証のコピーなど認定が分かる書類、入所契約書など施設の名称・所在地・種類が分かる書類 | 入所前に一人で住んでいたこと、入所後に貸したり人が住んだりしていないことも確認される |
| 入所後も荷物を置いていた | 電気・水道・ガスの契約名義と使用中止日が分かる書類、施設の外出・外泊の記録など | 親が家を使い続けていたことを示す |
| 取り壊して更地で売る | 家の閉鎖事項証明書、更地だと分かる写真 | 取り壊してから売るまで建物を建てていないこと |
老人ホームのケースでは、入所前に住んでいた家に、ほかの人が住んでいなかったことも確認されます。子の住民票の写しで住所の流れが分からない時は、戸籍の附票の写しを出すことになります。
例えば、こんな会話になりがちです。
「施設に入ってから、空いた実家に弟が住んでいたんだけど」
「それだと、入所後にほかの人が住んでいた扱いになって、対象から外れるかもしれないね」
要件と必要書類の細かい一覧は、国土交通省の資料にまとまっています（国土交通省 制度の詳細）。市区町村によって求められる書類が少し違うこともあるので、申請前に窓口で確認してみてください。
空き家の期間があった・相続登記が終わっていない時は？
相続から売るまで空き家にしていた期間は、「誰も使っていなかった」ことを書類で示します。電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類のほか、不動産会社が「現況空き家」と出した広告でもよいとされています。
『空き家の間に、ちょっとだけ倉庫として貸していた』。こういう場合は、貸付けに使ったとみなされて対象外になるおそれがあります。
相続登記がまだで登記事項証明書で相続人の数が分からない時は、遺産分割協議書などで代わりに確認されます。登記をする予定なら、相続登記で使う遺産分割協議書の書き方を先に見ておくとスムーズです。戸籍をそろえるなら法定相続情報一覧図を取ったほうがいいケースも役に立ちます。
売る時期にも期限があります。相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ特例の期限である2027年12月31日までの売却が対象です。売却代金が1億円以下であることも要件です（国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。
老人ホーム入所や空き家期間があって要件に当てはまるか迷う場合や、相続税の申告も重なっている場合は、確定申告まで税理士に頼むと書類の漏れを防げます。
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わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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よくある質問
確認書は売る前に申請できますか？
売買契約書のコピーや売った日を確認する書類が必要なので、売却後に申請するのが一般的です。
相続人が2人いて、それぞれ確定申告します。確認書は1通でいいですか？
確定申告にはそれぞれ確認書を添付します。申請の方法は市区町村に確認してみてください。
マンションでも確認書はもらえますか？
区分所有の建物は空き家の特例の対象外です。確認書を取っても特例は使えません。
まとめ
- 確認書は家がある市区町村が交付し、確定申告に添付する
- 老人ホーム入所でも、認定や入所前の一人暮らしなど要件を満たせば対象
- 入所後や相続後に貸したり人が住んだりすると対象外になるおそれがある
- 取り壊して売るなら閉鎖事項証明書と更地の写真が追加で要る
