相続した家を売る時3000万円控除は使える？空き家と自宅の判定例

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相続した実家を売ったら、3000万円控除で税金は0円になる？

ここで出てくる3000万円控除は、相続税ではなく、家を売った時の所得税・住民税（譲渡所得）を軽くする特例です。『相続税が3000万円減る』という意味ではないんです。

相続した家を売る時に話に出る3000万円控除は、主に2つあります。

どちらを使うかは、売る家に誰が住んでいたかで決まります。親と同居していた子なら、空き家の特例ではなく自分のマイホームとしての特例を考えることになります。

相続した家の取得費は、親が買った時の価格を引き継ぎます。分からない時は売却代金の5%を取得費にできます（国税庁 No.3258 取得費が分からないとき）。

住んでいた人別に見ると、どの特例が使える？

空き家の特例は、亡くなる直前に親以外の人が住んでいなかった家が対象です。住んでいた人のケースごとに判定すると、こうなります。

『実家は古いけど、母が亡くなる前に兄が一時的に住んでいた』。こんなケースは、亡くなる直前に誰が住んでいたかを細かく確認することになります。

老人ホームに入所していたケースは、国税庁で要件がまとめられています（国税庁 No.3307 老人ホーム等に入所した場合）。要介護認定などを受けていたことが前提です。

「お母さん、最後の2年は施設だったけど大丈夫かな」
「入所してから家を誰にも貸してないなら、対象になるかもしれないよ」

どのケースでも、要件を満たすかは税理士に確認しておきましょう。

空き家の特例を使う時の要件は？

空き家の特例は、家の条件と売り方の条件の両方を満たす必要があります。国税庁の案内（No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）をもとに、確認しておきたい項目を並べます。

ここが大事なところです。空き家の特例は、相続財産の取得費加算の特例とは一緒に使えません。相続税を納めた家庭では、どちらが有利か比べてから選ぶことになります。

期限も見落としやすいですよね。例えば2025年中に亡くなった親の家なら、売却期限は2028年12月31日ですが、特例自体が2027年12月31日までの売却に限られています。

相続人が3人いると控除額はどう変わる？

2024年1月1日以降の売却では、空き家を相続した人が3人以上いると、控除額は1人2,000万円になります。

同じ家を9,000万円で売り、取得価格が分からないケースで比べてみます。売るための仲介手数料などの費用は省いて計算しています。

3人で相続したケースでも、1人ずつ控除が使えるので、3人合計で6,000万円が差し引かれます。子1人のケースより、控除後の譲渡所得の合計は小さくなっています。

『相続人が多いと、損になるの？』と心配になる方もいますよね。ただ、相続人が3人以上でも控除がなくなるわけではありません。

相続人の人数は、相続税の基礎控除にも関わります。人数ごとの金額は相続人の人数別の基礎控除の早見表で確認できます。

実家が古くて耐震改修か取り壊しかを決める必要がある、相続人が複数いる、相続税も納めていて取得費加算と比べたい。こんなケースは特例の選び方で手取りが変わるので、税理士に相談すると楽です。

株など不動産以外を売る時の取得費の考え方は、相続した株式を売った時の税金の計算例でも紹介しています。

よくある質問

まとめ

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