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親が経営していたアパートを、急に引き継ぐことになった。入居者からの家賃はどうなるのか、ローンは誰が払うのか、分からないことだらけですよね。
結論から言うと、最初にやることは「ローンがあるか」と「管理会社がいるか」で決まります。この2つを確かめるだけで、相続した直後の1か月で何をすればいいかが見えてきます。
この記事を読めば、自分のアパートがどのケースに当たり、どの順番で動けばいいかが分かります。
アパートを相続したら、まず何から手をつける？
例えば、父が亡くなり、母と子2人がアパートを相続するケースです。ローンが残っていれば、最初に金融機関への連絡と団体信用生命保険の有無の確認。管理会社がいれば、管理会社に家賃の振込先と賃貸人の変更の段取りを相談するのが先です。どちらも無い自主管理の物件は、入居者への連絡と家賃の受け取り口座の手当てを相続人が自分でする必要があります。
アパートは、相続したその日からも入居者が住み続けています。家賃の入金も、設備の故障の連絡も止まりません。
『遺産分割が終わってから考えればいいかな』と思う方も多いはずです。ただ、賃貸物件は放っておくと入居者とのトラブルにつながりやすいんです。
まずは、次の2つを確かめておきましょう。
- アパートローンの残りがあるか（借入先・残高・団体信用生命保険の有無）
- 管理会社に任せているか、親が自分で管理していたか
この2つの組み合わせで、最初の動き方が4通りに分かれます。
| ケース | 最初にやること | 理由・注意 |
|---|---|---|
| ローンあり・管理会社あり | 金融機関と管理会社に連絡 | 返済口座が凍結されると引き落としが止まる。家賃の入金先も管理会社と相談 |
| ローンあり・自主管理 | 金融機関への連絡と入居者への連絡 | 家賃が親名義の口座に入り続けると、口座凍結で入金が滞ることがある |
| ローンなし・管理会社あり | 管理会社に相続の発生を伝える | 管理委託契約は引き継がれるので、契約内容と送金先を確認 |
| ローンなし・自主管理 | 入居者への連絡と家賃の受け取り口座の手当て | 修繕・退去の窓口が無くなるので、誰が窓口になるかを家族で決める |
ローンが残っているアパートは、誰が返すの？
アパートローンは借金なので、プラスの財産と一緒に相続人に引き継がれます。分け方が決まるまでは、法定相続分に応じて相続人全員が負担する形になります。
『アパートをもらう人が払うんじゃないの？』と思いますよね。家族の中で「アパートを継ぐ兄がローンも引き受ける」と決めても、金融機関がそれを認めるまでは、ほかの相続人も返済を求められることがあります。
だからこそ、早めに金融機関に連絡して、誰が債務を引き受けるかの手続きを相談しておくのが大事なんです。
団体信用生命保険に入っていたかを確認
ローンの契約時に団体信用生命保険に入っていれば、亡くなった時点の残高が保険で返済されることがあります。契約書や金融機関からの通知を探してみてください。
保険で完済されれば、相続人はローンの無いアパートを引き継げます。入っていなかった場合は、ローン残高を相続税の計算で差し引けます（債務控除）。
連帯保証人になっている時は
子どもがアパートローンの連帯保証人になっているケースもあります。この場合、相続とは別に、保証人としての責任が残ります。
相続放棄をしても連帯保証人としての立場は消えないので、契約内容を金融機関に確認しておきましょう。
相続が決まるまでの家賃は、だれのもの？
ここは、相続した人がとても迷いやすいところです。遺産分割がまとまるまでの家賃は、遺産そのものとは別に、相続人が法定相続分に応じて受け取るものとされています。
例えば、母と子2人が相続するケースなら、分け方が決まるまでの家賃は、母が2分の1、子がそれぞれ4分の1ずつという考え方です。
「家賃は全部、管理している長男がもらっていいよね」
「いや、決まるまでは3人のものじゃないの？」
こうした食い違いは、兄弟の間でもめる原因になりがちです。家賃を入れる口座を1つ決めて、収支を記録しておくと後で精算しやすくなります。扱いに迷う時は、税理士や弁護士に確認してみてください。
家賃収入の確定申告も忘れずに
家賃を受け取った相続人は、その分を自分の所得として確定申告します。亡くなった親の分（亡くなった日までの家賃収入）は、相続人が準確定申告をします。
準確定申告の期限は、相続の開始を知った日の翌日から4か月以内です。アパート経営をしていた親なら、申告が要るケースがほとんどなので、早めに帳簿や通帳を集めておきましょう。
賃貸人の変更は、入居者にどう伝える？
アパートの持ち主が亡くなっても、入居者との賃貸借契約はそのまま相続人に引き継がれます。新しく契約を結び直す必要はありません。
ただ、家賃の振込先が変わる時や、窓口が変わる時は、入居者に知らせる必要があります。
- 遺産分割協議でアパートを相続する人を決める
- 管理会社がいれば、賃貸人の変更と送金先の変更を依頼する
- 自主管理なら、入居者に「賃貸人の変更のお知らせ」を書面で送る
- 敷金の預かり状況を確認し、新しい賃貸人が引き継ぐ
- 相続登記を済ませる（取得を知った日から3年以内）
『覚書を結び直さないといけないの？』と気になる方もいます。賃貸人の変更を書面で確認する覚書を交わすケースもありますが、法律上は契約が当然に引き継がれます。管理会社がいれば、書式も含めて相談できます。
敷金は、入居者が退去する時に返すお金です。親が預かっていた敷金の返還義務も、アパートを相続した人が引き継ぎます。
アパートの相続税評価はどう計算する？
アパートは、自分で住む家よりも評価額が低くなります。入居者がいる分、すぐには自由に使えないからです。
- 建物（貸家）: 固定資産税評価額から、借家権割合30%×賃貸割合を差し引く
- 土地（貸家建付地）: 自用地の評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
例えば、建物の固定資産税評価額が2,000万円、土地の自用地評価が5,000万円、借地権割合60%のアパートで比べてみます。
| 項目 | 満室（全室に入居） | 半分が空室（賃貸割合50%） |
|---|---|---|
| 建物の評価額 | 1,400万円 | 1,700万円 |
| 土地の評価額 | 4,100万円 | 4,550万円 |
| 預貯金 | 2,500万円 | 2,500万円 |
| ローン残高（債務控除） | マイナス1,500万円 | マイナス1,500万円 |
| 課税価格の合計 | 6,500万円 | 7,250万円 |
| 相続税の総額（母と子2人） | 170万円 | 256万2,500円 |
| 納付税額の合計（法定相続分で取得） | 85万円 | 128万1,200円 |
空室が多いと評価額が上がり、税額も増えるんです。詳しい評価の出し方は、戸建て・土地のみ・貸家のケース別の評価額の試算で見られます。
アパートの土地には、貸付事業用宅地等として200㎡まで50%減額できる小規模宅地等の特例もあります。ただし、使うには申告が必要で、要件を満たすかは税理士に確認を。
ローンがある、空室がある、兄弟で共有になりそう。こうしたアパートは評価と分け方の両方で判断が多く、相続税の申告まで税理士に任せると楽になりやすいです。申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。
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わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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売る・建て替える・兄弟で共有、どれがいい？
アパートを相続した後の方針は、物件の古さと相続人の数で変わります。
| ケース | 向いている方針 | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 築浅で満室に近い | 1人が相続して経営を続ける | 家賃でローンを返せる。ほかの相続人には預貯金で調整 |
| 古いアパートで空室が多い | 売却か建て替えを検討 | 修繕費がかさみやすい。売るなら申告期限の翌日から3年以内で取得費加算の特例が使える |
| 相続人が兄弟3人でほかの財産が少ない | 共有は避けて、売って現金で分けることも検討 | 共有だと修繕や売却のたびに全員の同意が必要になる |
『兄弟で仲良く共有にすれば平等だよね』という声もよく聞きます。ただ、共有にすると次の相続でさらに持ち主が増え、決めごとが進まなくなることも。
相続人同士の話し合いがまとまらない時は、相続人申告登記で登記の義務だけ先に果たしておく方法もあります。
不動産全体をどう引き継ぐかは、実家・空き地・賃貸物件のケース別にやることもあわせて見てみてください。
よくある質問
アパートを相続したら、入居者と契約を結び直す必要はありますか？
ありません。賃貸借契約は相続人にそのまま引き継がれます。家賃の振込先や窓口が変わる時は、入居者に書面で知らせておきましょう。
アパートローンが残っていても相続できますか？
相続できます。ローンも相続人に引き継がれ、相続税の計算では残高を差し引けます。団体信用生命保険に入っていれば保険で返済されることもあるので、契約内容を確認してみてください。
古いアパートを相続して売る場合、税金で気をつけることは？
売った利益には譲渡所得の税金がかかり、取得費と取得時期は親から引き継ぎます。相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、取得費加算の特例を使える場合があります。
まとめ
- 最初の動き方は「ローンがあるか」と「管理会社がいるか」で4通りに分かれる
- ローンは相続人に引き継がれる。団体信用生命保険の有無を最初に確認
- 分割が決まるまでの家賃は、法定相続分に応じて相続人のものとされる
- 賃貸借契約は引き継がれるので結び直しは不要。敷金の返還義務も引き継ぐ
- 空室が多いと評価額が上がる。満室なら課税価格6,500万円、半分空室なら7,250万円の例
