使用貸借で住む家は相続でどうなる？立ち退きが必要なケース

2026年10月6日2026年10月7日

当サイトは国税庁・法務省・裁判所などの公開情報をもとに編集部が執筆しています。記事内のサービス紹介には広告を含みます。

親の土地に、地代を払わずに自分の家を建てて住んでいる。親名義の家に、兄弟の一家が家賃なしで暮らしている。こうしたタダの貸し借りを「使用貸借」といいます。

親が亡くなった時、『このまま住み続けられるの？』と心配になりますよね。結論から言うと、貸した側が亡くなっただけでは使用貸借は終わりません。ただ、借りた側が亡くなると終わります。この記事では、住む側と貸す側の両方の目線でケースを見ていきます。

使用貸借の家は、相続で立ち退きになる？

このケースの結論

貸主（親など）が亡くなっても、使用貸借はそのまま相続人に引き継がれ、借りている人はすぐには出ていく必要がありません。一方、借主が亡くなると使用貸借は終わり、借主の家族は住む権利を引き継げません。また、期間も目的も決めていない使用貸借なら、土地や家を相続した人はいつでも契約を解除できるので、相続をきっかけに立ち退きを求められることがあります。

民法では「使用貸借は、借主の死亡によって終了する」と決められています。貸主の死亡では終わらない、という点がポイントなんです。

ケース	使用貸借は続く？	立ち退きの可能性	理由・注意
親の土地に子が家を建てて住み、親が亡くなった。その子が土地を相続	貸主と借主が同じ人になり解消	なし	自分の土地に自分の家が建っている状態になる
同じケースで、土地を別の兄弟が相続	続く	あり	期間・目的を決めていなければ、新しい所有者は解除できる
親名義の家に兄弟の一家がタダで住み、借りていた兄弟が亡くなった	終わる	あり	借主の妻や子は住む権利を引き継げない
地代を払って土地を借りている（賃貸借）	続く	原則なし	借地権は相続される財産になる

特に揉めやすいのは、表の2つ目のケースです。

使用貸借で貸主が亡くなった場合と借主が亡くなった場合に、住み続けられるかが分かれるケース別の分岐表

住む側から見て、出ていくことになるのはどんな時？

住んでいる側が気になるのは、結局「いつまで住めるのか」ですよね。よくある2つのケースで見てみます。

親の土地に家を建てた子は、住み続けられる？

例えば、父の土地に長男が自宅を建てて住んでいて、父が亡くなったケースです。相続人は長男と次男の2人とします。

長男が土地を相続すれば、問題はありません。土地も家も長男のものになるので、貸し借りそのものがなくなります。

困るのは、遺産分割で土地を次男が相続した場合です。使用貸借は次男に引き継がれますが、期間も目的も決めていなかったら、次男はいつでも解除できます。

「土地は俺が相続したから、地代を払うか出ていってほしい」
「父さんとの間ではタダで住む約束だったのに…」

こんなやりとりになることも。使用貸借は口約束のことが多いので、何を決めていたかで揉めやすいんです。

民法の条文はe-Gov法令検索の民法で確認できます。家を建てて住む目的で貸していた場合は、その目的に足りる期間が過ぎるまで解除できないと考える余地もあるので、揉めそうなら早めに弁護士にも相談してみてください。

住み続けたい側は、遺産分割の話し合いで土地を自分が相続できるよう、他の相続人と調整しておくのが現実的です。

借りていた人が亡くなったら、家族は出ていく？

逆に、借りていた側が亡くなるケースです。例えば、母名義の家に、妹の一家が家賃なしで住んでいて、妹が先に亡くなったとします。

使用貸借は借主の死亡で終わるので、妹の夫や子は「使用貸借の借主」としての立場を引き継げません。

『長く住んでいたのに、すぐ出ていかないといけないの？』と思いますよね。実際には、所有者と話し合って、改めて貸し借りの約束をし直すことが多いです。家賃を払う賃貸借に切り替える方法もあります。

ここは貸す側にとっても大事なところです。誰が住み続けるかを決めずに放っておくと、所有者側が次に相続した時に話がさらにこじれます。

使用貸借の土地は、相続税でどう評価される？

使用貸借で貸している土地は、相続税では「自分が使っている土地（自用地）」として評価されます。人に貸している土地のような減額はありません。

国税庁のタックスアンサーNo.4552 親の土地に子供が家を建てたときでは、使用貸借で土地を使う権利の価額はゼロとして扱われ、親から相続する時は自用地として評価するとされています。

ケース	土地の評価	理由・注意
使用貸借で子に貸している土地	自用地として評価	借りる権利はゼロとして扱われる
地代を払う賃貸借で貸している土地	貸宅地として評価	借地権の分が差し引かれる
被相続人が地代を払って借りていた土地	借地権が相続財産になる	借りる権利そのものに評価額が付く

つまり、親の土地に子が家を建てていても、土地の評価は下がりません。自宅の土地として小規模宅地等の特例が使えるかは、誰が住んでいたか・生計が同じかなどの要件で変わります。要件を満たすかは税理士に確認しておきましょう。

土地の上に子の家がある、相続人のうち誰が土地を取るかで話がまとまらない、というケースは、評価と分け方を一緒に税理士に相談すると楽です。

税理士ドットコム

わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道

相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。

紹介料無料税理士ドットコムで相続に強い税理士を紹介してもらう

（税理士ドットコムの紹介ページに移動します・24時間365日受付）

共有で相続して揉めるのを避けたい時は共同名義の不動産を相続したケース、相続した不動産全体の進め方は不動産を相続した時のケース別のやることも参考にしてみてください。