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親から相続した土地を売ろうと思ったら『相続税を払ったのに、売ったらまた税金？』と驚いた方もいるはずです。
結論から言うと、相続税を納めた人が期限内に売れば、払った相続税の一部を「取得費」に足して譲渡所得を減らせます。この記事では、売る時期と財産ごとに使えるかどうかを見ていきます。
相続した土地を売ったら、この特例は使える？
父が亡くなり、子2人が5,000万円ずつ相続して、長男が相続税385万円を納めたケース。長男が相続した評価額3,000万円の土地を期限内に売れば、385万円のうち231万円を取得費に足せます。期限を過ぎて売ると、この特例は使えません。
この特例は「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、よく「取得費加算」と呼ばれる制度です。使えるのは、次の3つを満たす時なんです。
- 相続や遺贈で財産を取得した人である
- その人に相続税がかかっている
- 相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売っている
申告期限は亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。なので、売却の期限は「亡くなってから3年10か月まで」と覚えておくと分かりやすいですよね。
相続した財産の取得費と取得時期は、亡くなった人から引き継ぎます。親が昔安く買った土地ほど売却益が大きくなりやすく、取得費を増やせるこの特例が効いてくるんです。
売る時期・財産・相続税の有無で、ケース別に判定
『うちは使えるの？』を、よくあるケースで並べてみました。
| ケース | 特例は使える？ | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 相続税を納めた子が、2年後に土地を売る | 使える | 期限内の売却で、相続税もかかっている |
| 相続税を納めた子が、5年後に土地を売る | 使えない | 申告期限の翌日から3年を過ぎている |
| 基礎控除以下で相続税0円、その後に売る | 使えない | その人に相続税がかかっていない |
| 相続した上場株式を期限内に売る | 使える | 土地に限らず、相続税がかかった財産が対象 |
| 空き家の3,000万円特別控除を使って実家を売る | 同じ家屋・敷地では併用できない | どちらか有利な方を選ぶ |
相続税がかかるかどうかの目安は、相続人の人数ごとの基礎控除で先に確かめてみてください。
足せる金額はどう計算する？
加算できる金額は、次の式で出します。
| 計算の段階 | 長男のケース |
|---|---|
| 長男が納めた相続税 | 385万円 |
| 売った土地の相続税評価額 | 3,000万円 |
| 長男が相続で取得した財産の合計 | 5,000万円 |
| 取得費に足せる金額 | 385万円 × 3,000万円 ÷ 5,000万円 ＝ 231万円 |
ただし、足せる金額は売却益が上限です。売却益が少なければ、その分までしか足せません。詳しい要件は国税庁の解説ページでも確認できます。
上の385万円は、遺産1億円を子2人で半分ずつ相続した場合の相続税です。課税価格1億円から基礎控除4,200万円を引いた5,800万円をもとに、総額770万円を半分ずつ負担した数字です。
売却額別の試算は相続した土地を3年以内に売った時の試算にまとめています。
例えば、同じ長男が土地と株の両方を期限内に売ったケース。加算額は財産ごとに同じ式で計算し、それぞれの売却益を上限に足していきます。どの財産から売るかで効き方が変わるので、売る順番も考えておきたいところです。
実家の空き家なら、どちらの特例を選ぶ？
実は、実家の空き家を売るなら「被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の3,000万円特別控除」という特例もあります。1981年5月31日以前に建てられた家などが対象で、2027年12月31日までの売却が条件です。
『両方使えば、もっと得では？』と思いますよね。ただ、同じ家屋と敷地について、取得費加算との併用はできません。
「空き家の控除を使える家なら、そっちが有利なことが多いんですか？」
「売却益の大きさや相続税の額で変わるので、両方で計算して比べてみてください」
なお、2024年1月1日以降の売却で相続人が3人以上の場合、空き家の控除は1人2,000万円になります。兄弟3人で売るケースは、ここも計算に入れておきましょう。
土地を相続していて売却も考えている、空き家の特例と迷っている、相続税の申告がまだ終わっていない。こんなケースは、申告と売却の段取りをまとめて税理士に見てもらうと楽です。
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わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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よくある質問
相続税の申告前に売っても特例は使えますか？
相続開始の翌日からが対象なので、申告前の売却でも使えます。ただし加算額は相続税額をもとに計算するので、相続税の申告と合わせて考えることになります。要件を満たすかは税理士に確認を。
兄が納めた相続税を、土地を売った弟の取得費に足せますか？
足せません。加算できるのは、売った本人が納めた相続税のうち、売った財産に対応する分です。
取得費加算はどこで手続きしますか？
売った年の所得税の確定申告で適用を受けます。相続税の申告書の写しなど、計算の元になる書類を用意しておきましょう。
まとめ
- 相続税を納めた人が、申告期限の翌日から3年以内に売れば取得費加算が使える
- 期限は亡くなってから3年10か月までが目安
- 加算額は「相続税額 × 売った財産の評価額 ÷ 取得した財産の合計」で、売却益が上限
- 相続税が0円の人は使えない
- 空き家の3,000万円特別控除とは同じ家屋・敷地で併用できない
