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子どもたちはみんな実家を離れていて、誰も住む予定がない。それなら自分の死後は家を売って、お金で分けてほしい。そう考える親御さんは多いですよね。
結論から言うと、遺言に「家を売って、代金を分ける」と書き、売却を担う遺言執行者を決めておく方法があります。この記事では、その書き方と、兄弟の人数で変わる注意点を見ていきます。
家を売って兄弟で分ける遺言は、どう書けばいい？
「自宅を売却し、費用を差し引いた残りを子に〇分の1ずつ渡す」と書き、売却を進める遺言執行者を指定します。執行者がいれば、兄弟全員がそろって売却の手続きをしなくても進められます。
家を売ってお金で分ける遺言は、清算型遺言と呼ばれます。家そのものではなく、売った代金を分けるので、兄弟で家を共有して困ることを避けられます。
『兄弟で売ればいいだけだし、遺言はいらないのでは？』と思う方もいるはずです。ただ、遺言がないと、売るかどうか・いくらで売るかを兄弟全員で決めることになるんです。
1人でも反対したり連絡が取れなかったりすると、売却が止まってしまいます。遺言で売ると決めておけば、この話し合いを減らせます。
第1条 遺言者は、遺言者の有する次の不動産を遺言執行者に売却させ、その売却代金から売却に要する費用及び登記費用その他一切の費用を差し引いた残金を、長男〇〇及び長女〇〇に各2分の1の割合で相続させる。（不動産の所在・地番・家屋番号を登記簿どおりに記載）
第2条 遺言者は、本遺言の遺言執行者として長男〇〇を指定する。
「費用を差し引いた残り」と書いておくのがポイントです。仲介の手数料や片付けの費用を誰が出すかで、もめにくくなります。
遺言執行者は、売却で何をするの？
遺言執行者は、遺言の中身を実現する役の人です。清算型遺言では、買い手を探す・契約する・代金を受け取って分ける、までを担います。
- 相続人に遺言の内容と、執行者になったことを伝える
- 家をいったん相続人の名義に相続登記する
- 不動産会社に依頼して買い手を探し、売買契約を結ぶ
- 代金から費用を差し引き、遺言の割合で兄弟に渡す
売る前の相続登記には、登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）がかかります。相続登記は2024年4月1日から義務になっているので、売るまで時間がかかる時も手続きを後回しにしないようにしましょう。
『執行者って、兄弟の誰かがやってもいいの？』と気になりますよね。執行者は兄弟の1人でもかまいません。
「遠くに住んでいるし、手続きは近くにいる兄さんに任せたいな」
「それなら遺言で兄さんを執行者にしておけば、売るまで1人で進められるね」
兄弟の仲に不安がある時は、専門家を執行者にする方法もあります。
兄弟の人数で、売った後の税金はどう変わる？
家を売って利益が出ると、売った人に譲渡所得の税金がかかります。清算型遺言では、代金を受け取る兄弟それぞれが売り手として扱われます。
古い実家なら、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除が使えるかがポイントです。1981年5月31日以前に建てられた家などが対象で、2027年12月31日までの売却が対象になります。
| ケース | 空き家の特別控除（1人あたり） | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 兄弟2人で売却代金を分ける | 3,000万円 | 要件を満たせば、それぞれが使える |
| 兄弟3人で売却代金を分ける | 2,000万円 | 2024年1月1日以降の売却で相続人が3人以上の場合 |
| 1981年6月以降に建てられた家 | 使えない | 建築時期の要件を満たさない |
| 相続税を納めた兄弟がいる | 取得費加算の特例も検討 | 申告期限の翌日から3年以内の売却が対象 |
『売っても利益なんて出ないでしょう？』と思う方も多いはずです。ただ、取得費は親が買った時の金額をそのまま引き継ぎます。
昔に買った家は取得費が分からず、利益が大きく出ることもあるんです。
空き家の特例は、耐震リフォームや取り壊しの条件など細かい要件があります。どの特例が使えるかは税理士に確かめてみてください。
実家の売却と相続税の申告が重なる、兄弟が3人以上いる、親が買った時の資料が残っていない。こうしたケースは、売る前に税理士に入ってもらうと税金の見通しが立てやすくなります。
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わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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清算型遺言でも、取り分が少ない相続人は遺留分を請求できることがあります。金額は遺留分をケース別に計算した記事で確かめられます。割合ではなく財産ごとに分ける書き方は、子ども2人に半分ずつ残す遺言の書き方で文例を紹介しています。
よくある質問
清算型遺言で遺言執行者を決めていないとどうなりますか？
相続人全員で売却の手続きをするか、家庭裁判所に遺言執行者の選任を申し立てることになります。手間を減らしたいなら、遺言の中で執行者を決めておきましょう。
家を売るまでの固定資産税や管理費は誰が払いますか？
遺言に書いていなければ、兄弟で話し合って決めます。文例のように「売却に要する費用を差し引いた残金を分ける」と書いておくと、売却代金から精算しやすくなります。
兄弟の1人が実家に住みたいと言い出したらどうなりますか？
遺言で売却と決めている以上、執行者は売却を進めるのが基本です。事情が変わりそうなら、親が元気なうちに遺言を書き直す方法もあります。
まとめ
- 家を売って代金を分ける遺言は、清算型遺言と呼ばれる
- 売却を進める遺言執行者を、遺言の中で指定しておく
- 売る前に、いったん相続人の名義へ相続登記をする
- 売った利益には、代金を受け取る兄弟それぞれに税金がかかる
- 空き家の特別控除は、兄弟3人以上だと1人2,000万円になる
