土地を兄弟で相続するなら｜分筆・売却・代償金のケース別に分け方を比較

2026年10月7日

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親が亡くなり、実家の土地を兄弟でどう分けるかで話が止まっている。そんな方は多いはずです。

結論から言うと、土地は「誰かが住み続けるか」「売ってもいいか」「物理的に分けられる広さか」で、合う分け方がほぼ決まります。この記事では、よくある3つのケースで分け方を比べていきます。

兄弟で土地を相続する時、どう分ければいい？

このケースではこうなる

兄が実家に住み続けたいなら、兄が土地を取って弟に代償金を払う形が向いています。誰も住まない空き家なら、売って現金で分ける形がすっきりします。分けても使える広さの土地なら、分筆してそれぞれが単独で持つ道もあります。とりあえずの共有名義は、次の相続で持ち主が増えていくので後回しにしないほうが安心です。

土地は預金と違って、1円単位できれいに割れません。

だからこそ『とりあえず兄弟で半分ずつの名義にしておこう』となりがちなんです。ただ、共有は一番決断を先送りしやすい形でもあります。

まずは、ケースごとにどの分け方が合うかを表で見てみてください。

例えば、母はすでに亡くなっていて、父の遺産が実家の土地と建物で3,500万円、預金が1,500万円、相続人は兄弟2人というケースです。

遺産は合計5,000万円なので、法定相続分どおりなら1人2,500万円ずつです。

兄が実家（3,500万円）を取ると、それだけで2,500万円を1,000万円オーバーしますよね。この差を兄が弟に払うのが代償金です。

ここで大事なところです。兄に1,000万円を払うお金がないと、この形は成り立ちません。

『兄の手元にお金がない場合はどうするの？』と思いますよね。分割で払う約束をする、弟が金額を少し譲る、兄が住宅ローンなどで用意する、といった方法を話し合うことになります。

払い方や期日は、遺産分割協議書に書いておきましょう。口約束だけだと、あとで「そんな話はしていない」となりやすいからです。

なお、この家族で相続税を計算すると、法定相続人2人なので基礎控除は4,200万円です。課税遺産総額は800万円、相続税の総額は80万円になります。兄弟の取り分が2,500万円ずつなら、40万円ずつの負担です。

兄が同居していた実家なら、小規模宅地等の特例で土地の評価が330㎡まで80%減額される可能性もあります。使えると税額が大きく変わるので、要件を満たすかは税理士に確認してみてください。

次は、兄弟とも実家を出て持ち家があり、実家は空き家になっているケースです。

この場合は、土地と建物を売って、諸費用を引いた残りを兄弟で分ける換価分割が向いています。お金なら1円単位で分けられるので、不公平感が出にくいんです。

注意したいのは税金と売る時期です。

売って利益が出ると、兄弟それぞれに譲渡所得の税金がかかることがある
取得費や取得時期は親から引き継ぐので、昔買った土地ほど利益が大きく出やすい
相続税を払った人は、申告期限の翌日から3年以内に売ると「取得費加算の特例」が使える
1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家なら、空き家を売った時の3,000万円特別控除の対象になることがある（2024年以降の譲渡で相続人が3人以上なら1人2,000万円）

売るまでの間も、固定資産税や草刈り、家の管理は誰かが担当することになります。

「固定資産税は誰が払う？」
「売れるまでは兄弟で半分ずつにしよう」

こんなふうに、売れるまでの費用分担も先に決めておくと後が楽ですよ。

親の土地が広く、2つに分けてもそれぞれ家が建つくらいなら、分筆して兄弟が1筆ずつ単独で持つ方法もあります。

共有と違って、自分の土地は自分の判断で売ったり建てたりできます。ここが分筆のいちばんの良さです。

ただ、面積を半分にしても価値まで半分になるとは限りません。

分筆の登記や測量は、土地家屋調査士が扱う手続きです。費用もかかるので、売る・代償金で分ける形と比べて決めてみてください。