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誰も住まない実家を売って、そのお金を兄弟で分けることになった。『売った金額で申告書を書けばいいの？それとも評価額？』と手が止まっている方も多いはずです。
結論から言うと、相続税の申告書には売った金額ではなく、亡くなった日時点の相続税評価額を書きます。それを代金の取得割合で分けて、各人の取得分にするんです。この記事では、分け方の違うケースで記載と税額を比べていきます。
換価分割の相続税申告、何を書けばいい？
子2人が相続人で、相続税評価額4,000万円の実家を売り、代金を半分ずつ分けるケースなら、申告書には実家を4,000万円で載せ、取得者を長男2,000万円・次男2,000万円とします。売れた金額が評価額より高くても低くても、相続税の申告書は評価額で書きます。
換価分割は、遺産を売ってお金に換え、その代金を分ける分け方です。不動産を1人が継ぐ代わりにお金を払う代償分割とは別物です。
相続税は、亡くなった時点の財産に対してかかります。だから、後で売った金額ではなく、路線価などで出した評価額が基準になるんです。
一方で、売って利益が出た分は、相続人それぞれの譲渡所得として所得税の申告が別に必要です。相続税と所得税、2つの申告が出てくるところが換価分割のポイントです。
半分ずつと7対3で、相続税はどう変わる？
ここでは、遺産が実家（相続税評価額4,000万円）と預金4,000万円、相続人が子2人のケースで比べます。預金は2,000万円ずつ分け、実家の代金の分け方だけを変えました。
| ケース | 実家の記載（取得分） | 各人の取得額 | 各人の納付税額 |
|---|---|---|---|
| 代金を半分ずつ | 長男2,000万円・次男2,000万円 | 長男4,000万円・次男4,000万円 | 長男235万円・次男235万円 |
| 代金を7対3（長男が多い） | 長男2,800万円・次男1,200万円 | 長男4,800万円・次男3,200万円 | 長男282万円・次男188万円 |
どちらも課税価格の合計は8,000万円で、基礎控除4,200万円を引いた課税遺産総額は3,800万円です。相続税の総額は470万円で変わりません。
変わるのは、その470万円を誰がどれだけ負担するかです。代金を多くもらった人ほど、相続税の負担も大きくなります。
『売れたのは5,000万円なのに、4,000万円で書いていいの？』と不安になりますよね。相続税の申告書は評価額で書き、売却益の部分は所得税の譲渡所得で申告する。この2本立てで考えてみてください。
遺産分割協議書と登記には、どう書いておく？
換価分割は、協議書の書き方がとても大事です。売る前に、代金の分け方まで決めて書いておきましょう。
例えば、こんな書き方です。
被相続人の所有していた土地及び建物は、相続人全員の協力のもとで売却し、売却代金から仲介手数料・登記費用など売却に要した費用を差し引いた残額を、長男が2分の1、次男が2分の1の割合で取得する。
売るための相続登記は、兄弟の共有名義で入れる形と、手続きの便宜で1人の名義にする形があります。
国税庁の質疑応答では、1人の名義で登記したのが換価のための便宜にすぎず、代金が決めた内容どおりに実際に分配されるなら、贈与税は問題にならないとされています。
「登記は兄さんの名義にしておけば楽だよね」
「いいけど、代金は半分ずつって協議書に書いておこう」
1人の名義にする時は、代金を分ける割合を協議書にはっきり書いておくと、贈与と見られる心配を減らせます。相続登記は、取得を知った日から3年以内に行う義務があります。
譲渡所得は、誰がどの割合で申告する？
売った年の翌年には、譲渡所得の確定申告があります。国税庁の質疑応答によると、申告する割合はケースで分かれます。
- 売る時までに代金の取得割合を決めていた: その割合で各人が申告する
- 割合を決めずに売り、後で代金を分けた: 原則は法定相続分で申告する
- 後で分けた場合でも、所得税の申告期限までに分け終え、全員がその割合で申告すれば認められる
法定相続分で申告した後に代金の分け方が決まっても、それを理由に更正の請求はできないとされています。なので、売る前に割合を決めておくのが安全です。
相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売った場合は、取得費加算の特例も使えます。実家が1981年5月31日以前に建てられた空き家なら、被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除が使えるケースもあります。2024年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上だと、1人2,000万円になります。
申告書の作り方は遺産分割協議書と相続税申告の関係、分割が期限に間に合わない時は未分割で申告するケースも見ておきましょう。
実家に小規模宅地等の特例を使いたい、売る時期が申告期限の前になりそう、譲渡所得の特例も重ねたい。こんなケースは、特例の要件を満たすかで税額が大きく変わるので、税理士に確認しながら進めると安心です。
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よくある質問
申告期限までに実家が売れなかったら、どう書きますか？
売れていなくても、代金の分け方が決まっていれば、その取得割合で評価額を分けて書きます。分け方も決まっていない時は、法定相続分で未分割として申告し、分割後に修正申告や更正の請求で直します。
売るための費用は相続税から引けますか？
仲介手数料などの売却費用は、相続税の債務控除にはなりません。譲渡所得の計算で、売った金額から差し引きます。
換価分割と代償分割はどちらがいいですか？
実家に住み続けたい相続人がいるなら代償分割、誰も使わないなら換価分割が選ばれやすいです。税金の出方が違うので、家族の状況に合わせて税理士に相談してみてください。
まとめ
- 換価分割でも、相続税の申告書には売った金額ではなく相続税評価額を書く
- 評価額を代金の取得割合で分けて、各人の取得分にする
- 相続税の総額は分け方で変わらず、各人の負担割合が変わる
- 協議書には売却後の代金の分け方まで書いておく
- 譲渡所得は、売る前に決めた取得割合で各人が申告するのが基本
