海外にある不動産を相続した時の手続きと日本の相続税

2026年10月6日2026年10月7日

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親がハワイにコンドミニアムを持っていた。あるいは、昔の赴任先で買った家がそのまま残っていた。『海外の不動産って、どこで何をすればいいの？』と困ってしまいますよね。

結論から言うと、手続きは現地の法律で、税金は日本の相続税で、と2本立てで考えるのが基本です。

この記事では、現地の手続きの考え方と、日本の相続税がどうかかるかを、ケースごとに見ていきます。

海外の不動産も日本の相続税がかかる？

このケースの結論

亡くなった親も相続する子も日本に住んでいるなら、海外の不動産も日本の相続税の対象になります。名義を移す手続きは不動産がある国の法律に従うので、国によっては裁判所が関わる「プロベート」が必要です。現地でも相続税がかかった時は、日本の外国税額控除で二重の課税を調整します。

国税庁の説明では、日本に住所がある相続人は、国内の財産も国外の財産もすべて課税の対象です。日本国籍のある相続人が海外に住んでいても、親が日本に住んでいたなどの場合は、国外の財産まで課税されます。詳しくは国税庁の相続税の納税義務者で確かめられます。

最後のケースは要件が細かく、住んでいた期間の数え方で結論が変わります。当てはまりそうな時は、要件を満たすかを税理士に確認してください。

ここが大事なところです。不動産の名義を移す手続きは、日本の法務局ではなく、不動産がある国のルールで進みます。

アメリカの多くの州のように、裁判所の監督のもとで財産を清算して引き渡す「プロベート」が必要な国があります。現地の弁護士に頼むのが一般的で、終わるまで時間がかかることも。

現地での持ち方	手続きの流れ	理由・注意
親の単独名義	プロベートなど現地の相続手続き	日本の遺言だけでは名義を移せないことがある
夫婦の共有名義（生存者が引き継ぐ形）	生存している共有者に権利が移る	現地の手続きは簡単でも、日本の相続税の申告は別に考える
現地で信託に入れていた	信託の定めに従って引き継ぐ	日本の課税の扱いは個別に確認が要る

『日本の遺言書があるから大丈夫』と思いがちですよね。でも、現地で日本の遺言をそのまま使えるかは国によって違います。海外に不動産を持っている親には、現地の専門家に相談しておくよう話しておくと安心です。

海外の不動産を相続した時の流れ

もう1つ見落としやすいのが、親の所得税です。海外の物件を貸して家賃を受け取っていたなら、亡くなった年の収入として準確定申告に入ってきます。期限は知った日の翌日から4か月以内なので、相続税より先にやってきますよ。

日本の財産評価基本通達では、国外の財産もこの通達の評価方法で評価するとされています。通達どおりに評価できない時は、売買の実例価格や不動産鑑定など専門家の意見価格を参考にします。

外貨の金額は、原則として、取引している金融機関が公表する亡くなった日の対顧客直物電信買相場（TTB）で円に換えます。国税庁の財産評価基本通達第1章総則に書かれています。

海外の物件は、日本の路線価のような分かりやすい基準がありません。評価の根拠になる資料を、手元にできるだけ集めておきましょう。

集めておきたい資料

現地のローンなど、亡くなった時に残っていた借入れは、債務として差し引ける場合があります。外貨建ての借入れは、亡くなった日の対顧客直物電信売相場（TTS）で円に換えます。

例えば、同じ外貨建ての評価額でも、亡くなった日の為替レートで円の金額は変わります。円安の時期なら、円に直した評価額は大きくなるんです。

例えば、日本に住む親が亡くなり、子2人が相続するケースで比べます。日本の財産は4,000万円とします。基礎控除は4,200万円です。

ケース	課税価格の合計	相続税の総額	理由・注意
海外の不動産がない	4,000万円	0円	基礎控除以内で申告不要
海外の不動産が円換算3,000万円	7,000万円	320万円	課税遺産総額2,800万円。子2人が160万円ずつ