祖父名義のままになっている土地を相続する時の手続きと費用

2026年10月6日2026年10月7日

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父が亡くなって登記簿を取ってみたら、実家の土地がまだ祖父の名義だった。『父の名前になっていると思っていたのに』と驚く方も多いはずです。

結論から言うと、祖父名義の土地は、祖父の相続をやり直すところから始めます。話し合いに入る人は、父が祖父より後に亡くなったか、先に亡くなったかで変わります。

この記事では、ケースごとに誰と何を決めるかと、かかる費用と期限が分かります。

祖父名義のままの土地は、誰と話し合えばいい？

このケースの結論

祖父名義の土地は、祖父の相続人全員で遺産分割協議をして、名義を移します。父が祖父より後に亡くなっていれば、父の相続人（母と自分たち兄弟）が父の立場を引き継いで話し合いに入ります。父が祖父より先に亡くなっていれば、母は入らず、孫である自分たちが直接の相続人です。

ポイントは、祖父が亡くなった時と、父が亡くなった時の順番です。

ケース	祖父の土地の話し合いに入る人	理由・注意
祖父の後に父が亡くなった	父の兄弟姉妹（叔父・叔母）と、父の相続人（母・自分・兄弟）	父が受け継ぐはずだった立場を、父の相続人が引き継ぐ。いわゆる数次相続
父が祖父より先に亡くなっていた	父の兄弟姉妹と、孫である自分・兄弟	孫が父に代わって相続人になる代襲相続。母は入らない
父が一人っ子で、祖母も亡くなっている	父の相続人だけ	話し合う相手が少なく、進めやすい
叔父・叔母もすでに亡くなっている	その配偶者や子（いとこ）まで	世代が進むほど人数が増える

例えば、祖父の子が父と叔父と叔母の3人で、叔母がすでに亡くなっているとします。この場合、叔母の夫や、いとこにも連絡を取ることになります。

『顔も知らない親戚に連絡するの？』と不安になりますよね。ただ、全員の合意がないと名義は移せないんです。放っておくほど人数が増えるので、早く動くほど楽になります。

誰が相続人になるかの基本の形は、家族図10パターンで確かめてみてください。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記が必要です。

この義務は、2024年4月1日より前の相続にもかかります。祖父の相続がずっと前でも対象で、期限は2027年3月31日か、取得を知った日から3年以内の遅い方です。

正当な理由なく登記をしないと、10万円以下の過料の対象になります。2027年3月31日まで、もうそれほど時間はありません。

ほかにも、名義が祖父のままだと困る場面があります。

期限までに話し合いがまとまりそうにない時は、相続人申告登記という簡単な制度があります。自分が相続人だと法務局に申し出れば、登記の義務を果たしたことになります。ただ、名義は祖父のままなので、売るにはあらためて登記が必要です。

かかるお金は、主に次のとおりです。