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親が亡くなって、残ったのは実家1軒だけ。預金はほとんどなく、相続人は兄弟2人。『家は半分に切れないし、どう分ければ公平なの？』と悩んでいる方も多いですよね。
結論から言うと、実家に住み続ける人がいるかどうかで、分け方はほぼ決まります。
この記事では、兄弟2人で実家だけを相続するケースで、代償金の計算と相続税がかかるかどうかまで分かります。
財産が実家だけ、兄弟2人ならどう分ける？
兄弟のどちらかが実家に住み続けるなら、その人が実家を取得して、もう1人にお金（代償金）を払う代償分割が向いています。2人とも住まないなら、売ってお金を半分ずつにする換価分割がすっきりします。とりあえず2人の共有にするのは、後で売る時に困りやすいので最後の手段と考えておきましょう。
親の財産が実家だけで、父も母も亡くなっているなら、相続人は兄弟2人です。法定相続分は2分の1ずつになります。
ただ、実家は預金のように半分ずつ口座を分けるわけにはいきません。分け方は次の3つから選ぶことになります。
| ケース | 向いている分け方 | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 兄が実家に住み続けたい | 代償分割（兄が取得して、弟に代償金を払う） | 兄に代償金を払えるお金があるかが分かれ目 |
| 兄弟とも持ち家があり、実家は空き家になる | 換価分割（売って代金を半分ずつ） | 売るまでの固定資産税や片付けの費用をどう持つか決めておく |
| 今は決められない・売る時期を待ちたい | 共有（持分2分の1ずつ） | 売る時も貸す時も2人の同意が要る。次の相続で持ち主が増える |
『共有にしておけば揉めないのでは？』と考えがちですよね。実は、共有は「決めるのを先送りしただけ」になりやすいんです。どちらかが亡くなると、その配偶者や子が共有者に加わり、話し合いの相手が増えてしまいます。
兄が実家に住み続けるなら、代償金はいくら？
代償分割では、実家を取得する兄が、弟の取り分に当たるお金を払います。実家だけの相続なら、代償金は「実家の価値の半分」が基本です。
例えば、父が亡くなり（母は他界）、兄弟2人が相続人で、遺産が実家だけのケースを2つ比べてみます。
| ケース | 実家の価値 | 兄の取得 | 兄が弟に払う代償金 |
|---|---|---|---|
| 地方の実家 | 2,600万円 | 実家（2,600万円） | 1,300万円 |
| 都市部の実家 | 6,000万円 | 実家（6,000万円） | 3,000万円 |
都市部の実家だと、代償金は3,000万円です。預金がない相続なので、兄が自分のお金や借入れで用意することになります。
「そんな大金、すぐには払えないよ」
「じゃあ、何年かに分けてもらう形でもいいかな」
こんな話し合いになることも多いはずです。分割払いにする時は、金額と期限を遺産分割協議書に書いておきましょう。
実家の価値を何で決めるかで、代償金が変わる
ここが大事なところです。実家の価値は、相続税の評価額、固定資産税の評価額、不動産会社の査定額で、それぞれ違います。
兄は低い評価で、弟は高い査定額で考えがちですよね。物差しが違うだけで、代償金に何百万円もの差が出ます。
- 実家の価値を、どの評価で見るか（査定は1社だけでなく複数取ると話がまとまりやすい）
- 代償金を一括で払うか、分割で払うか。分割なら回数と期限
- 協議書に「実家を取得する代償として支払う」と書く（書かないと贈与と見られるおそれがある）
- 兄が受取人の生命保険金がある場合、代償金に充てるか
代償分割を含めた分け方の比べ方は、子どもが2人の家庭の相続でよくある遺産の分け方でもケース別に紹介しています。
誰も住まないなら、売って半分ずつにする
兄弟とも別に家を持っていて、実家を使う人がいない。このケースでは、売って代金を半分ずつにする換価分割が公平です。
ただ、売るまでの段取りは思ったより多いんです。
- 兄弟で「売って代金を半分ずつ分ける」と合意し、遺産分割協議書に書く
- 相続登記をする（取得を知った日から3年以内）
- 家の中を片付け、不動産会社に査定を頼んで売り出す
- 売れたら、仲介手数料などの経費を引いて、2人で半分ずつ分ける
- 売った翌年、売却益があれば所得税の確定申告をする
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です。親や祖父母の名義のまま放ってある土地の扱いは、祖父名義のままになっている土地を相続する時の手続きで紹介しています。
売った時の税金を減らせる特例
相続した家を売って利益が出ると、所得税と住民税がかかります。取得費と取得時期は、亡くなった親から引き継ぎます。
古い実家なら、空き家を売った時の3,000万円特別控除が使えるか確かめてみてください。
| 特例 | 主な条件 | 兄弟2人のケースの注意 |
|---|---|---|
| 相続した空き家を売った時の3,000万円特別控除 | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家屋等。2027年12月31日までの譲渡 | 相続人3人以上だと1人2,000万円になるが、兄弟2人なら当たらない |
| 取得費加算の特例 | 相続税を払った人が、申告期限の翌日から3年以内に売る | 相続税がかからなかった家では使えない |
どちらも細かい要件があります。売る前に、税理士に使えるかどうか確認しておきましょう。
実家だけの相続で、相続税はかかる？
実家だけの相続なら、相続税がかからない家も多いです。兄弟2人なら基礎控除は3,000万円 + 600万円 × 2人 = 4,200万円です。
さきほどの2つのケースで計算してみます。
| 計算の流れ | 地方の実家 | 都市部の実家 |
|---|---|---|
| 課税価格の合計 | 2,600万円 | 6,000万円 |
| 基礎控除（兄弟2人） | 4,200万円 | 4,200万円 |
| 課税遺産総額 | 0円 | 1,800万円 |
| 相続税の総額 | 0円（申告不要） | 180万円 |
| 1人あたり（半分ずつ取得） | 0円 | 90万円 |
地方の実家なら、基礎控除以下で申告も要りません。都市部の実家だと、2人で180万円、1人90万円です。
『家しかないのに、税金を払うお金なんてない』と焦りますよね。都市部の実家で使えるかもしれないのが、小規模宅地等の特例です。
同居していた兄が取得すると、税金が0円になることも
小規模宅地等の特例は、亡くなった親が住んでいた土地を、同居していた親族などが取得した時に、330㎡まで評価を80%減らせる制度です。
例えば、都市部の実家6,000万円のうち土地が5,000万円で、兄が親と同居していたケース。兄が実家を取得して特例を使えると、土地の評価が4,000万円下がります。
| ケース | 課税価格の合計 | 基礎控除 | 相続税 |
|---|---|---|---|
| 特例を使わない（売る前提・同居の相続人がいない） | 6,000万円 | 4,200万円 | 総額180万円 |
| 同居の兄が実家を取得して特例を使う | 2,000万円 | 4,200万円 | 0円（ただし申告は必要） |
特例を使って0円になる場合でも、申告書を出さないと特例は受けられません。また、申告期限より前に売ったり、兄が住まなくなったりすると要件から外れることがあります。
兄弟とも別居していた場合は、持ち家のない別居親族（いわゆる家なき子）に当たるかどうかで変わります。どちらが取得すれば特例が使えるかは、分け方を決める前に税理士に確認しておきましょう。
専門家に頼むと楽なケース
都市部の実家で基礎控除を超えそうな時や、代償金の額で兄弟の意見が割れている時は、分け方と税金を一緒に考える必要があります。自分たちだけで決めると、後から『兄が取得していれば特例で0円だった』と気づくことも。
相続税にくわしい税理士なら、実家の評価から特例の判断、申告まで一度に頼めます。
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わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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よくある質問
実家しかないのに、弟が「代償金はいらない」と言っています。何か手続きは要りますか？
兄が実家を全部取得し、弟は取得しないという内容で遺産分割協議書を作れば大丈夫です。代償金を払わない分け方も、兄弟2人が合意していれば有効です。
換価分割で、兄の名義だけで登記して売ってもいいですか？
手続きを楽にするため、代表して1人の名義で登記して売ることもあります。その場合は協議書に「売却して代金を分けるため、兄が代表して取得する」と書いておくと、弟に代金を渡した時に贈与と見られるおそれを減らせます。
実家を売るまでの固定資産税は、兄弟のどちらが払うのですか？
法律で負担者が決まっているわけではないので、兄弟で決めます。売却代金から精算する約束にしておくと、後で不公平感が出にくくなります。
まとめ
- 財産が実家だけで兄弟2人なら、住む人がいれば代償分割、いなければ換価分割が向く
- 代償金は実家の価値の半分が基本。何の評価で見るかを先に決める
- 共有は売る時に2人の同意が要り、次の相続で持ち主が増えるので最後の手段
- 地方の実家2,600万円なら相続税0円、都市部の実家6,000万円なら総額180万円
- 同居の兄が取得して小規模宅地等の特例を使えると0円になることもある（申告は必要）
