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実家の土地の登記を調べたら、名義がまだ亡くなった祖父のままだった。しかも、その土地を継ぐはずだった父も亡くなっている。『祖父から父、父から自分へ、2回も登記しないといけないの？』と困っている方も多いはずです。
結論から言うと、途中の相続人（父）が1人で土地を引き継いでいた場合は、1件の申請書で祖父から子へまとめて登記できます。この記事では、3代にわたるケースの記載例と、まとめられないケースの見分け方を紹介します。
祖父から父、子へ続いたら、申請書は1件で済む？
祖父の土地を父が1人で相続し、登記しないうちに父が亡くなって子2人が相続した。このケースなら、申請書1件で祖父から子2人へ名義を移せます。登記原因の欄に、祖父の死亡日と父の名前、父の死亡日を続けて書くのがポイントです。
これを「中間省略登記」と呼ぶことがあります。途中の父への登記を飛ばして、最後の相続人の名義にする方法です。
ただ、いつでも使えるわけではないんです。法務局の記載例では、最後の相続より前の相続で、何人かの相続人が共同で権利を取っている場合は、1件の申請では登記できないとされています。
| ケース | 申請書の件数 | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 祖父の相続で父が1人で土地を取得（協議で父に決まっていた） | 1件 | 途中の相続人が1人なので、まとめられる |
| 祖父の相続人が父だけ（祖母は先に死亡、父は一人っ子） | 1件 | 同じく途中が1人 |
| 祖父の土地を父と叔母が2分の1ずつ相続していた | 1件では不可 | 途中で共有になっているので、順番に登記する |
『祖父の遺産分割の話し合いをしないまま父が亡くなった場合は？』という方もいますよね。この場合は、父の相続人が父の立場を引き継いで、祖父の遺産の話し合いに加わります。そこで父が1人で取得すると決められるかどうかで、件数が変わってきます。要件を満たすかは、司法書士や法務局で確認してみてください。
記載例はこう書く。登記原因の書き方がポイント
法務省の記載例（数次相続）をもとに、祖父から父、父から子2人へ続いたケースで書いてみます。名前や日付はご自分のケースに置き換えてください。
登記の目的 所有権移転
原因 令和元年〇月〇日〇〇（父の名）相続 令和7年〇月〇日相続
相続人 （被相続人 〇〇（祖父の名））
住所 持分2分の1 〇〇（長男）
住所 持分2分の1 〇〇（長女）
添付情報 登記原因証明情報 住所証明情報
課税価格 金1,800万円
登録免許税 金72,000円
原因の欄は、最初に祖父が亡くなった日と「父の名前＋相続」、次に父が亡くなった日と「相続」を書きます。相続人の欄のカッコには、登記簿上の名義人である祖父の名前を書きます。
ここが大事なところです。2026年10月5日以降の申請書の様式では、申請する相続人について、氏名のふりがな・生年月日・国籍・メールアドレスも書く形になっています。最新の様式は法務局の申請書様式のページで確認しておきましょう。
登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%です。上の例は、土地と建物の評価額の合計1,800万円に0.4%をかけて72,000円です。法務局の記載例でも、2回分の相続をまとめた申請で、税額は課税価格に0.4%をかけた1回分として書かれています。
「おじいちゃんの分と父の分、税金も2回かかるんじゃないの？」
「1件でまとめられるケースなら、記載例では1回分の計算になってるよ」
必要書類は？3代分の戸籍で迷わないために
『祖父の戸籍なんて、どこにあるかも分からない』と不安になる方もいますよね。数次相続では、亡くなった人が2人いるので、戸籍も2人分そろえます。
- 祖父の出生から死亡までの戸籍（除籍）謄本
- 父の出生から死亡までの戸籍（除籍）謄本
- 子2人など、今の相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書と印鑑証明書（話し合いで決めた場合）
- 土地を取得する人の住民票の写し（住民票コードを書けば省略できる）
- 固定資産税評価額が分かる書類
法定相続情報一覧図の写しを出すか、その番号を申請書に書けば、戸籍の束の代わりにできます。取り方は法定相続情報一覧図はどんな時に取る？で紹介しています。
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に登記が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。
祖父の相続のように施行日より前の相続も対象で、期限は2027年3月31日か、知った日から3年以内の遅い方です。話し合いがまとまらない時は、相続人申告登記で義務を果たす方法もあります。
相続人に放棄した人がいるケースは相続放棄した人がいる時の一覧図と相続登記も参考になります。
祖父の代の戸籍が古くて読みにくい、途中で共有になっていそう、相続人が多い。こんなケースは司法書士に登記を任せ、相続税がかかりそうなら税理士にも早めに相談しておくと楽です。
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わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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よくある質問
数次相続で、祖父から父への登記を先にしないといけないケースは？
祖父の相続で、父と叔母のように何人かの相続人が共同で権利を取っている場合です。この時は1件の申請ではまとめられず、順番に登記します。
数次相続の登記申請書の様式や記載例はどこで手に入りますか？
法務局のサイトの不動産登記の申請書様式のページに、数次相続の様式と記載例がWordとPDFで載っています。2026年10月5日以降の申請用の様式も公開されています。
祖父の土地を登記しないまま放っておくとどうなりますか？
2024年4月1日から相続登記は義務になっていて、施行日より前の相続も対象です。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。
まとめ
- 途中の相続人が1人で取得していれば、申請書1件で祖父から子へ登記できる
- 途中で何人かの共有になっている時は、1件ではまとめられない
- 原因欄は「祖父の死亡日＋父の名前＋相続」「父の死亡日＋相続」と続けて書く
- 戸籍は祖父と父の2人分を出生から死亡までそろえる
- 登録免許税は固定資産税評価額×0.4%で、相続登記は義務化されている
