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親の家の名義を変えないといけない。でも、相続登記の費用がいくらかかるのか見当がつかない。そんな方も多いですよね。
結論から言うと、自分でやっても頼んでも、登録免許税は同じ金額がかかります。違いが出るのは、司法書士に払う報酬の部分だけなんです。
この記事では、固定資産税評価額ごとのケースで、自分でやる場合と依頼する場合の差を見ていきます。
実家の評価額別に見ると、相続登記の費用はどうなる？
例えば、母が亡くなり、子1人が評価額1,500万円の実家（土地と建物）を相続するケースです。登録免許税は1,500万円 × 0.4% ＝ 6万円で、自分でやっても司法書士に頼んでも変わりません。自分でやれば、ここに戸籍や証明書の取得費を足した額で済みます。頼む場合は、さらに司法書士の報酬が加わります。
相続登記の費用は、大きく3つに分かれます。
- 登録免許税（法務局に納める税金）
- 戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書などの取得費
- 司法書士に頼んだ場合の報酬
このうち、金額がはっきり決まっているのは登録免許税だけです。計算式は「固定資産税評価額 × 0.4%」で、土地と建物の評価額を合計して計算します。
評価額の違う3つのケースで並べてみます。
| ケース | 登録免許税 | 自分でやる場合 | 司法書士に頼む場合 |
|---|---|---|---|
| 地方の実家（評価額500万円） | 2万円 | 2万円＋書類の取得費 | 2万円＋書類の取得費＋報酬 |
| 郊外の一戸建て（評価額1,500万円） | 6万円 | 6万円＋書類の取得費 | 6万円＋書類の取得費＋報酬 |
| 都市部の自宅（評価額3,000万円） | 12万円 | 12万円＋書類の取得費 | 12万円＋書類の取得費＋報酬 |
『評価額が高いと、司法書士の報酬も上がるの？』と気になりますよね。実は報酬は自由に決められていて、公的な基準はありません。評価額や不動産の数、相続人の人数で見積もりが変わることが多いので、頼む前に見積もりを取って確かめてみてください。
登録免許税の計算例をもっと見たい時は、家1軒の登録免許税の計算例が参考になります。
「相続登記の費用30万・50万」と聞いたけど本当？
ネットで調べると、「相続登記で30万円かかった」「50万円だった」という話を見かけることがあります。『うちもそんなにかかるの？』と不安になりますよね。
ただ、この金額は評価額の大きい不動産のケースが多いんです。登録免許税だけで計算すると、こうなります。
| ケース | 固定資産税評価額の合計 | 登録免許税 |
|---|---|---|
| 自宅とアパートの土地を相続 | 7,500万円 | 30万円 |
| 都市部の土地を複数相続 | 1億2,500万円 | 50万円 |
つまり、評価額が大きいと、報酬を除いた税金だけで30万円・50万円になることもあります。逆に、地方の実家1軒なら登録免許税は数万円で収まるケースが多いんです。
わが家の評価額は、毎年春ごろに届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）で確認できます。手元に無ければ、不動産のある市区町村で固定資産評価証明書を取ってみてください。
一定の土地には免税措置がある
評価額が小さい土地などには、相続登記の登録免許税がかからない免税措置があります。対象になる土地の条件や適用の期限は改正されることがあるので、法務局のホームページか窓口で確認しておきましょう。
自分でやると何が安くなって、何が大変？
自分でやって安くなるのは、司法書士の報酬の部分です。登録免許税と書類の取得費は、誰がやっても同じだけかかります。
一方で、手間はかなり増えます。例えばこんな会話、よくあります。
「戸籍って、どこまで集めればいいの？」
「父は3回本籍を移していて、3つの役所に請求が必要だった」
亡くなった人の出生から死亡までの戸籍をそろえるのが、自分でやる時の一番の山場です。集める範囲は相続に必要な戸籍謄本のケース別の範囲で確認できます。
- 相続する不動産は何筆・何棟あるか（登記事項証明書で確認）
- 不動産は1つの法務局の管轄にまとまっているか
- 相続人の間で、誰が取得するか話がまとまっているか
- 遺産分割協議書に相続人全員の実印と印鑑証明書をそろえられるか
- 法務局の相談窓口や平日の手続きに時間を取れるか
このチェックに引っかかる所が少ないほど、自分でやりやすいケースです。手間の目安は相続登記を自分でやった場合の手間でも詳しく見られます。
筆数・相続人の人数で費用はどう変わる？
土地は「筆（ひつ）」という単位で登記されています。家1軒でも、土地が2筆、3筆に分かれていることは珍しくありません。
登録免許税は、筆ごとの評価額を合計して0.4%を掛けるので、筆数が増えても税率は同じです。ただ、司法書士の見積もりでは、不動産の数に応じて加算されることがあります。
| ケース | 登録免許税への影響 | 報酬・手間への影響 |
|---|---|---|
| 土地1筆＋建物1棟、相続人は子1人 | 評価額の合計×0.4% | 書類が少なく、手間も小さい |
| 土地3筆＋建物1棟、相続人は子3人 | 評価額の合計×0.4%（筆数で税率は変わらない） | 協議書の作成や書類が増え、見積もりが上がりやすい |
| 実家と別の県の山林、相続人に兄弟 | 評価額の合計×0.4% | 法務局が2か所になり、戸籍の範囲も広がる |
相続人が兄弟姉妹になるケースは、集める戸籍がぐっと増えます。費用の差というより、手間の差が大きくなるんです。
『だったら、全部頼んだ方がいいのかな』と迷う方もいます。目安として、不動産が1か所・相続人が少ない・話がまとまっている、の3つがそろっていれば、自分でやる人も多いです。
戸籍の束は法定相続情報一覧図で減らせる
銀行や法務局に何度も戸籍の束を出すのが大変な時は、法定相続情報証明制度が便利です。法務局で「法定相続情報一覧図の写し」を無料で交付してもらえて、戸籍の束の代わりに使えます。
手続き先が多いケースほど得をするので、法定相続情報証明制度を使うべきケースも見ておきましょう。
費用を抑えたい時、どこから手を付ける？
相続登記の費用を安くしたいなら、まず「何に払っているか」を分けて考えるのが近道です。
- 固定資産税の課税明細書で、不動産の筆数と評価額を確認する
- 評価額の合計に0.4%を掛けて、登録免許税の見込みを出す
- 戸籍集めだけ自分でやるか、全部頼むかを決める
- 司法書士に頼む場合は、筆数と相続人の人数を伝えて見積もりを取る
- 相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記を申請する
戸籍集めを自分で済ませておくと、依頼する時の手間が減り、見積もりの相談もしやすくなります。
相続登記は2024年4月1日から義務になっていて、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。費用をためらって先延ばしにすると、次の相続で相続人が増え、かえって費用も手間も大きくなることも。
相続税の申告もあるなら、まとめて考える
土地の評価額が大きく、相続税の申告も必要になりそうなケースもありますよね。申告の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。
相続登記は司法書士、相続税の申告は税理士の仕事です。土地がいくつもある、相続人が多い、申告の期限が近い。こうしたケースは、相続税に詳しい税理士に先に相談して、全体の段取りを決めてもらうと楽になります。
税理士ドットコム
わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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よくある質問
相続登記の費用は、相続人のうち誰が払うのですか？
法律で決まった負担者はいません。不動産を取得する人が払うケースが多いですが、遺産分割協議の中で、預貯金から払うなど家族で決めて大丈夫です。
建物だけ、土地だけでも登録免許税はかかりますか？
かかります。建物も土地も、それぞれの固定資産税評価額を合計して0.4%を掛けます。一定の土地には免税措置があるので、対象になるかは法務局で確認してみてください。
相続登記の費用は相続税の計算で差し引けますか？
相続税で差し引けるのは、亡くなった人の借入金・未払いの税金・葬式費用などです。相続登記の費用をどう扱うかや、相続した不動産を売る時の扱いは、税理士に確認してみてください。
まとめ
- 登録免許税は固定資産税評価額 × 0.4%で、自分でやっても頼んでも同じ
- 評価額500万円なら2万円、1,500万円なら6万円、3,000万円なら12万円
- 30万円・50万円の話は、評価額が大きい不動産のケースが多い
- 自分でやって安くなるのは司法書士の報酬の部分だけ
- 筆数が増えても税率は同じ。報酬と手間は増えやすい
- 相続登記は取得を知った日から3年以内に申請する
