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実家の登記簿を取ってみたら、昔の住宅ローンの抵当権が残っていて驚いた。そんな方も多いはずです。『ローンはもう終わっているはずなのに、どうして？』と不安になりますよね。
結論から言うと、抵当権はローンを返し終えても自動では消えません。この記事では、ローンの状況ごとに、相続した後に何をすればいいかが分かります。
抵当権が残った家を相続したら、まず何をする？
ローンを完済しているなら、相続登記と一緒に抵当権の抹消登記をすれば片づきます。団体信用生命保険（団信）に入っていたローンは、保険で返済された後に抹消します。団信が無くローンが残るなら、その借金も相続されるので、相続するか放棄するかを3か月以内に考えます。
ローンの状況ごとに、やることをまとめました。
| ケース | やること | 理由・注意 |
|---|---|---|
| ローンは完済済み、抵当権だけ残っている | 銀行の書類を使って抵当権を抹消する | 相続登記を先にするか同時に申請するのが一般的 |
| ローン中、団信に加入していた | 銀行に連絡し、保険で返済されたら抹消する | 相続人がローンを払う必要はなくなる |
| ローン中、団信なし | 残ったローンも相続財産として引き継ぐ | 相続税では債務控除の対象。放棄するなら3か月以内 |
| 事業の借入で根抵当権がついている | 金融機関と、取引を続けるかを相談する | 一定の期間内に手続きしないと、担保する借入額が確定する |
ローン完済済みなら、抹消と相続登記はどう進める？
例えば、父が20年前にローンを返し終えていたのに、抵当権の抹消を忘れていたケースです。まず父がローンを組んだ銀行に連絡して、抹消に使う書類を受け取ります。
返し終えた時に銀行から書類が届いていて、実家のどこかにしまってあることも。封筒ごと見つかれば、それを使って抹消を申請できます。
「押し入れから銀行の封筒が出てきた。解除証書って書いてある」
「それが抹消に使う書類だね。相続登記と一緒に法務局に出そう」
抵当権を抹消する前提として、家の名義は亡くなった父のままです。そのため、相続人への相続登記を先にするか、同時に申請する流れが一般的なんです。
相続登記は取得を知った日から3年以内が期限です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になるので、抹消とまとめて済ませておきましょう。登記全体の段取りは相続登記を誰がいつやるかの記事で確認できます。
祖父の代の古い抵当権が残っていたら
登記簿を見ると、明治や昭和の初めごろの個人や会社の名前で抵当権がついている。そんなケースもあります。相手の銀行や貸主が今は無く、書類をもらう先が分からないんです。
『もう誰に連絡すればいいのか分からない』という時は、自分で探し回る前に法務局の登記相談か司法書士に相談してみてください。古い抵当権を消すための別の手続きが使えることがあります。
ローン中・根抵当権はどう考える？
団信つきの住宅ローンなら、亡くなった時点の残りは保険で返済されます。銀行への連絡と保険の請求を済ませれば、家はローンなしで相続できます。
『団信に入っていたか分からない』という時は、ローンを組んだ銀行に問い合わせてみてください。返済予定表や保険の通知が手がかりになります。
団信が無い、または対象外だったケースでは、残ったローンは相続人が引き継ぎます。家の価値よりローンの方が多いなら、相続放棄も選択肢です。放棄は相続を知った時から3か月以内に家庭裁判所に申し立てます。
根抵当権は、商売や会社の借入のために設定されていることが多い担保です。借りる人が亡くなると、一定の期間内に金融機関と相続人で取引を続ける合意をしないと、その時点の借入額で担保が固まります。事業を継ぐかどうかで判断が変わるので、早めに金融機関と相談しておきましょう。
手続きで家庭裁判所が関わる場面は家庭裁判所で相続の手続きが要るケースの記事にまとめています。
抵当権を放置すると、何に困る？
抵当権が残ったままだと、家を売る時や、その家を担保にお金を借りる時に手続きが止まります。時間がたつと、ローンを組んだ銀行が合併していたり、書類を無くしていたりして、抹消の手間が増えることも。
ローンの残る家と預金・土地があって相続税の計算に借金を差し引きたい、放棄するかどうかの判断材料に財産の全体をつかみたい。そんなケースは、税理士に財産と債務をまとめて見てもらうと判断が早くなります。
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わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
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よくある質問
抵当権の抹消を自分でやることはできますか？
銀行から受け取った書類がそろっていれば、相続人が自分で法務局に申請できます。不安な時は法務局の登記相談や司法書士に確認してみてください。
銀行から受け取った抹消の書類を無くしてしまったら？
ローンを組んだ銀行に相談すると、書類を出し直してもらえることがあります。銀行が合併している時は、引き継いだ銀行が窓口です。
ローンが残った家の相続税はどう計算しますか？
亡くなった時点のローンの残高は債務として差し引けます。団信で返済されたローンは差し引けません。
まとめ
- 抵当権は完済しても自動では消えず、抹消登記が要る
- 抹消は相続登記を先にするか同時に申請するのが一般的
- 団信つきなら保険で返済、団信なしならローンも相続される
- 根抵当権は事業を続けるかを金融機関と早めに相談する
