相続登記は誰がいつやる？単独相続・共有・遺言ありのケース別に手順を確認

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相続登記は、誰がいつまでにやるの？

相続登記とは、亡くなった人の名義になっている土地や建物を、相続した人の名義に変える手続きです。申請先は、その不動産のある地域を管轄する法務局になります。

『昔からほったらかしの土地も、今から対象なの？』と気になる方も多いはずです。実は、義務化の前に相続した不動産も対象になっているんです。

古い相続のケースは義務化への対応をケース別にで詳しく見ています。

登記を放っておくと、何が困るの？

過料のほかにも、困ることはいくつかあります。いちばん大きいのは、売りたい時にすぐ売れないことです。

買う人に名義を移すには、まず相続人の名義に変えておく必要があります。売買の話が出てから戸籍を集め始めると、それだけで時間がかかってしまいます。

もう1つは、相続人がどんどん増えていくことです。例えば、祖父名義の土地を放っておくうちに父も亡くなると、祖父の相続と父の相続の両方の関係者で話し合うことになります。

『親戚に会ったこともない人がいる』というケースも珍しくありません。人数が増えるほど、全員の署名押印を集めるのは難しくなるんです。

相続のしかたで、登記はどう変わる？

ここが大事なところです。同じ実家でも、「どうやって相続したか」で登記に使う書類が変わります。

戸籍の束を何度も出すのは大変ですよね。法務局で「法定相続情報一覧図の写し」を作っておくと、無料で交付され、登記や銀行の手続きで戸籍の束の代わりに使えます。

2024年3月1日からは、戸籍の広域交付も始まりました。本籍地が遠くても、近くの市区町村の窓口で、親や兄弟などの戸籍をまとめて請求できます（郵送や代理人での請求はできません）。

法定相続情報一覧図は、2017年5月29日に始まった制度です。銀行の解約や相続税の申告でも使えるので、相続登記より先に作っておくと、ほかの手続きもまとめて楽になります。

相続人がいない時の不動産はどうなる？

亡くなった人に配偶者も子も親も兄弟姉妹もいない、あるいは全員が相続放棄した。そんな「相続人不存在」のケースもあります。

この場合は、家庭裁判所が選ぶ相続財産清算人が財産を管理し、清算していきます。2023年4月の改正で、以前の「相続財産管理人」から名前が変わりました。

内縁の配偶者や、長く介護をしてきた親族などは、特別縁故者として家庭裁判所に財産の分与を申し立てる道があります。不動産の名義を変えたい時は、まずこの手続きが前提になります。

兄弟の1人が実家を相続する場合の手順は？

例えば、父が亡くなり、母はすでに他界していて、兄弟2人のうち長男が実家を相続するケースで考えてみます。いちばん多い形の1つです。

『協議書は自分で作ってもいいの？』と迷いますよね。形式に決まりはなく、相続人が自分たちで作ることもできます。

ただ、不動産の書き方は登記簿の記載どおりにしておきましょう。「〇〇町1丁目の家」のような書き方では、どの土地か特定できず、申請が進まないことがあります。

例えば、こんなやり取りになりがちです。

「住所で書けばいいよね？」
「登記簿の地番と住所は違うことがあるから、登記事項証明書を見て書こう」

この確認をしておくだけで、補正の手間がぐっと減ります。

申請はオンラインでもできますが、初めての人には窓口か郵送が分かりやすいです。書類に不備があると法務局から連絡が来るので、申請書には日中つながる電話番号を書いておきましょう。

兄弟で共有にする場合は、何に気をつける？

『揉めたくないから、とりあえず兄弟で半分ずつ』という分け方もあります。共有にすれば、話し合いが短く済むのは確かです。

ただ、共有の不動産を売ったり建て替えたりするには、共有者全員の同意が要ります。兄弟の1人が亡くなると、その持ち分がさらに配偶者や子へ相続され、共有者が増えていくことも。

母と子の共有にする分け方は自宅を母と子の共有にする時の注意でも詳しく書いています。

売るつもりの実家には、もう1つ知っておきたい制度があります。1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家を相続して売った場合、一定の要件のもとで譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例です。対象は2027年12月31日までの譲渡です。

2024年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上いる場合は、1人2,000万円になります。共有で相続した人数によって控除額が変わるので、売る前に要件を税理士に確認しておきましょう。

遺言がある場合、登記は楽になる？

遺言で「自宅は長男に相続させる」と書いてあれば、遺産分割協議をしなくても長男が単独で登記できます。ほかの兄弟の署名や印鑑登録証明書はいりません。

ただし、自筆の遺言書は、家庭裁判所の検認を済ませてからでないと登記に使えません。検認の手数料は遺言書1通につき収入印紙800円です。

法務局の自筆証書遺言書保管制度を使っていた場合や、公正証書遺言の場合は、検認はいりません。

遺言の書き方によっては、手続きが変わることもあります。「長男に相続させる」と相続人に宛てて書いてあれば、長男が単独で申請できます。一方、相続人ではない孫や内縁の配偶者に「遺贈する」と書いてある場合は、相続登記ではなく遺贈の登記になり、手続きの進め方が違ってきます。

遺言で指定のない不動産が残っていた時は、その不動産だけ遺産分割協議が必要です。遺言書が見つかったら、すべての不動産が書かれているか、登記事項証明書と照らし合わせておきましょう。

『遺言の内容に納得できない兄弟がいたら？』という心配もありますよね。その場合でも登記自体は遺言に沿って進められます。取り分が少ない人は、別に遺留分を請求できるという形になります。

相続登記の費用はいくら？計算例で確認

相続登記にかかる税金は、登録免許税です。計算は「固定資産税評価額 × 0.4%」です。

計算例1：実家の土地の評価額1,500万円、建物の評価額500万円のケース。

計算例2：都市部のマンションで、評価額の合計が3,000万円のケース。

一定の土地には免税の措置もあります。使えるかどうかと期限は、法務局のページで最新の内容を確かめてみてください。

このほか、戸籍や住民票、評価証明書の取得費がかかります。司法書士に頼む場合は、その報酬も必要です。

『自分でやるか、司法書士に頼むか』で迷う方も多いですよね。目安として、次のどれかに当てはまるなら頼むと楽です。

逆に、相続人が兄弟2人だけで、実家1か所を1人が相続するようなケースなら、自分で申請する人もいます。

相続税の申告も必要な家は、何から始める？

相続登記と相続税の申告は、別の手続きです。相続税の申告は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内で、登記の3年よりずっと早く来ます。

例えば、父の遺産が自宅と預金で課税価格の合計6,000万円、母と子2人が相続するケースでは、基礎控除は4,800万円です。法定相続分どおりに分けると相続税の総額は120万円で、母は配偶者の税額軽減で0円、子2人は30万円ずつになります。

すべて母が取得して税額が0円でも、配偶者の税額軽減を使うには申告が必要です。自宅の土地に小規模宅地等の特例を使う場合も同じです。手順は相続税申告のケース別手順で確かめてみてください。

10か月以内に兄弟の話し合いがまとまらない時は、法定相続分で仮に申告し、「申告期限後3年以内の分割見込書」を出しておく方法があります。分割が決まった後で、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を受け直せます。

登記は3年、相続税は10か月。期限の短い相続税のほうから逆算して、遺産分割の話し合いを進めておくと慌てずに済みます。

土地の評価や特例の判断が絡む家、相続人が多い家、申告期限が近い家は、税理士に任せると登記の準備も並行して進めやすくなります。

よくある質問

まとめ

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