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親の家や土地を相続することになった。『名義変更？売却？税金？何から誰に聞けばいいの』と途方に暮れている方も多いはずです。
結論から言うと、不動産の相談先は「その家や土地をどうしたいか」で決まります。この記事では、登記する・売る・分ける・手放すのケースごとに、合う窓口を見ていきます。
わが家の不動産、まず誰に相談する？
母が亡くなり、実家を長男が引き継ぐことで家族の話がまとまっている。このケースなら、相続登記は司法書士か、自分でやるなら法務局の相談が窓口です。相続税がかかりそうなら税理士、売るなら不動産会社と税理士、分け方でもめているなら弁護士に相談します。
不動産の相続は、関わる専門家が多いのが特徴です。登記の代理は司法書士、相続税の申告は税理士、遺産分割の交渉や調停の代理は弁護士の仕事なんです。
| ケース | 合う相談先 | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 家族の話がまとまり、名義を変えるだけ | 司法書士・法務局 | 相続登記は知った日から3年以内の義務 |
| 相続税がかかりそう・土地の評価が分からない | 税理士 | 路線価や小規模宅地等の特例の判断が要る |
| 相続した実家を売りたい | 不動産会社＋税理士 | 売った後の所得税の特例も確認が要る |
| 兄弟で分け方がまとまらない | 弁護士 | 交渉や家庭裁判所の調停の代理ができる |
| 借地の上の家を相続した | 弁護士・税理士 | 地主とのやり取りと、借地権の評価が絡む |
| 遠方の土地がいらない | 法務局・司法書士 | 相続土地国庫帰属制度の対象か確認する |
名義を変えるだけなら、どこへ？
2024年4月1日から、相続登記は義務になりました。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記が要り、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。
『うちは急がなくていいよね』と思っていた方もいますよね。実は、それより前の相続も対象なんです。
自分で登記するなら、法務局の相談が使えます。司法書士に頼めば、戸籍集めから申請まで任せられます。詳しくは相続登記の相談はどこへ？で見ています。
分け方がまとまらず期限に間に合わない時は、自分が相続人だと申し出る相続人申告登記という簡易な制度もあります。
相続税がかかる・売りたい時は、なぜ税理士？
土地や建物は、預金と違って値段が決まっていません。市街地の土地は路線価、それ以外は固定資産税評価額に倍率をかけて評価します。
ここで大きいのが、小規模宅地等の特例です。亡くなった人が住んでいた土地なら、330㎡まで評価額を80%減らせます。ただ、同居していたか、持ち家がないかなどの要件があり、申告をしないと使えません。
「実家の土地って、相続税がかかるほどの値段なの？」
「路線価で計算して、特例が使えるかまで見ないと分からないね」
こんな場面では、土地の評価に慣れた税理士に相談するのが近道です。
売る場合も、税理士の出番があります。相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ると、払った相続税の一部を取得費に足せる特例があるんです。
空き家になった実家なら、1981年5月31日以前に建てた家などを売った時の3,000万円特別控除もあります。2027年12月31日までの譲渡が対象で、2024年以降は相続人が3人以上だと1人2,000万円です。
使える特例によって手取りが変わります。売る前に、不動産会社と税理士の両方に話を聞いておきましょう。
土地が複数ある、実家を売るか残すか迷っている、相続人が多い。こんなケースは、評価と申告をまとめて税理士に任せると楽です。
税理士ドットコム
わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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分け方でもめる・いらない土地がある時は？
家は1つでも、相続人は何人もいる。ここでもめるケースは少なくありません。
遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。まとまらなければ家庭裁判所の調停、それでもだめなら審判に進みます。話し合いが進まないと感じたら、弁護士に相談してみてください。
逆に、遠方の山林や使い道のない土地を手放したいケースもありますよね。相続土地国庫帰属制度を使うと、国に引き取ってもらえることがあります。
審査手数料は土地1筆14,000円、承認されると原則20万円の負担金がかかります。建物がある土地や担保が付いた土地は申請できません。窓口は法務局です。
相続人ごとの悩みに合う窓口は相続の相談先は悩みで変わる、相続放棄も考えている時は相続放棄の相談はどこへ？もあわせて見てみてください。
よくある質問
相続した土地の相談は無料でできますか？
市区町村の無料相談で、税理士や弁護士に話を聞ける機会があります。相続登記を自分でする場合は、法務局の相談も使えます。個別の評価や申告まで頼む場合は専門家への依頼になります。
相続登記をしないとどうなりますか？
2024年4月1日から相続登記は義務で、取得を知った日から3年以内に登記が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。
相続した実家を売る時は誰に相談しますか？
売却そのものは不動産会社、売った後の所得税の特例や相続税との関係は税理士に相談します。取得費加算の特例は申告期限の翌日から3年以内の売却が対象です。
まとめ
- 相続不動産の相談先は、登記する・売る・分ける・手放すの目的で選ぶ
- 名義を変えるだけなら司法書士か法務局。相続登記は3年以内の義務
- 相続税や土地の評価、売った後の特例は税理士に相談する
- 分け方でもめたら弁護士。協議がまとまらなければ調停に進む
- いらない土地は相続土地国庫帰属制度が使えるか法務局で確認する
