当サイトは国税庁・法務省・裁判所などの公開情報をもとに編集部が執筆しています。記事内のサービス紹介には広告を含みます。
実家を継ぐ兄は「この家にそんな価値はない」と言い、弟は「売ればもっと高いはず」と言う。不動産の値段で兄弟の意見が割れるのは、とてもよくある話です。
結論から言うと、実家の値段には「正しい1つの金額」がありません。だからこそ、金額の前に「どの物差しで測るか」を兄弟で決めるのが近道です。
この記事では、4つの決め方と、どれを選ぶと代償金がいくら変わるかが分かります。
実家の評価額は、物差しによっていくら変わる？
実家の評価額には、固定資産税評価額・相続税評価額（路線価など）・不動産会社の査定額・不動産鑑定士の鑑定額の4つの物差しがあります。家を継ぐ人は低い金額、お金を受け取る人は高い金額を主張しやすいので、金額の話をする前に「どの物差しを使うか」を先に合意しておくと、もめにくくなります。
例えば、父が亡くなり（母は先に亡くなっている）、兄弟2人が相続するケースで考えてみます。財産は実家だけで、兄が実家を継ぎ、弟には兄から代わりのお金（代償金）を払う形です。
実家の金額を物差しごとに仮に置くと、弟が受け取る代償金はこう変わります。数字は比べるための例です。
| 使う物差し | 実家の金額（例） | 弟への代償金（半分） | 理由・注意 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 1,800万円 | 900万円 | 毎年届く通知書で分かる。継ぐ側に有利になりやすい |
| 相続税評価額（路線価など） | 2,400万円 | 1,200万円 | 相続税の計算に使う金額。税理士に頼むと出てくる |
| 不動産会社の査定額 | 3,000万円 | 1,500万円 | 実際に売れそうな値段。会社によって差が出る |
| 不動産鑑定士の鑑定額 | 鑑定で決まる | 鑑定で決まる | 費用はかかるが、第三者の専門家の評価として説明しやすい |
『どれが正しいの？』と思いますよね。実は、遺産分割ではどれを使ってもかまいません。兄弟全員が納得すれば、それが正解なんです。
ただ、話がまとまらず家庭裁判所の手続きに進むと、基本は「今売ったらいくらか」という時価で考えることになります。この点は覚えておきましょう。
4つの決め方、それぞれ向いているのはどんな家？
1. 固定資産税評価額で決める
毎年届く固定資産税の通知書に載っている金額です。手間もお金もかからないのが強みです。
ただ、一般的に売れる値段より低めに出ることが多いので、お金を受け取る側は納得しにくいんです。地方で、売ってもあまり値段がつかない実家なら、これで合意できることもあります。
2. 相続税評価額（路線価など）で決める
市街地の土地なら路線価、それ以外は固定資産税評価額に倍率を掛けて出す金額です。路線価は国税庁が毎年7月1日に公表しています（国税庁 財産評価基準書）。
相続税の申告がある家なら、税理士がこの金額を出すので「ついでに使う」形にしやすいですよね。
3. 不動産会社の査定額で決める
実際に売れそうな値段です。都市部で、売れば高くなりそうな実家ならこの物差しが現実に近くなります。
1社だけだと『兄が安く出る会社を選んだのでは』と疑われることも。兄弟それぞれが1社ずつ選び、平均を取るといった決め方がよく使われます。
4. 不動産鑑定士に鑑定してもらう
国家資格を持つ専門家が評価する方法です。費用はかかりますが、どちらの側にも立たない金額として説明しやすいのが強みです。
他の3つでどうしても合意できない時の、最後の手段と考えておくといいでしょう。
地方の実家と都市部の実家で、選び方は変わる？
同じ「実家」でも、場所によってもめ方は変わります。地方と都市部では、物差しどうしの開き方が違うからです。
| ケース | もめやすい点 | 合意しやすい物差し | 理由・注意 |
|---|---|---|---|
| 地方の実家・誰も住む予定がない | 売ろうとしても買い手がつくか分からない | 固定資産税評価額か、売り出してみた結果 | 査定額が出ても、その値段で売れるとは限らない |
| 都市部の実家・兄が住み続ける | 査定額が高く、代償金が大きくなる | 査定額の平均か鑑定額 | 弟は時価で受け取りたいと考えやすい |
| 実家の他に預金もある | 家の値段次第で、預金の分け方まで変わる | 物差しを決めてから預金で差を埋める | 預金で調整できれば、代償金そのものが要らないこともある |
『うちは田舎だから関係ない』という方もいるかもしれません。実は、地方の実家でも「売れない家を押し付けられた」という不満で話が止まることがあるんです。
その場合は、継ぐ側が低い金額を主張するのではなく、逆に「誰も継ぎたくない」ことが争点になります。売るか残すかで迷っている時は、実家を売りたい兄と住みたい妹がもめた時の落としどころも参考にしてみてください。
例えば、実家の他に預金が2,000万円あるケースなら、実家を固定資産税評価額の1,800万円で兄が継ぐ形にできます。兄が預金から100万円、弟が1,900万円を受け取れば、ちょうど半分ずつです。代償金を払う必要はありません。
生前に親から援助を受けた兄弟がいる時は、その分も話題に上がりやすいですよね。援助の扱いは結婚資金や住宅資金を援助された兄弟がいる時の遺産分割で解説しています。
兄弟で合意しやすい進め方は？
いきなり「家はいくらか」から話すと、兄弟それぞれが自分に有利な数字を持ってきてしまいます。
例えば、こんなやり取りになりがちです。
「固定資産税の通知だと1,800万円だよ。それで半分なら900万円でしょ」
「近所の家は3,000万円で売れたって聞いたけど」
こうなると、どちらも引けなくなりますよね。
- 先に「どの物差しを使うか」だけを話し合う（金額はまだ見ない）
- 査定を使うなら、何社に頼むか・誰が選ぶかを決める
- 出てきた金額を全員で同時に見る
- 開きが大きい時は、間を取る（平均にする）か、鑑定に進むかを決める
- 決めた金額と物差しを、遺産分割協議書や話し合いのメモに残す
『順番を変えるだけで変わるの？』と思うかもしれません。ただ、物差しを先に決めておけば、出てきた金額は「みんなで決めたルールの結果」になります。ここが大事なところです。
話し合いの場所や回数の決め方は、兄弟で遺産分割を話し合う時の場所・回数・進め方で詳しく書いています。
代償金が払えない時や、税金への影響は？
評価額が決まっても、家を継ぐ側が代償金を一括で払えないケースは少なくありません。分割払いにする、家を売って分けるなど、別の選択肢を考えることになります。
この場合の考え方は、代償金を払うお金がない時に実家を相続する方法にまとめています。
もう1つ気をつけたいのが相続税です。相続税の計算では、実家は兄弟で決めた金額ではなく、路線価などで出した相続税評価額を使います。
代償金を払った人は、受け取った財産から代償金を引いた額が、受け取った人は代償金を足した額が課税価格になります（国税庁 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算）。
注意したいのは、代償金を時価で決めた時です。この場合、相続税の計算に使う代償金の額は、相続税評価額と時価の割合で調整されることがあります。
実家の評価と代償金、相続税の計算が一度に絡むケースです。土地の評価に慣れた税理士に相談すると、兄弟の話し合いに使える数字も一緒に出してもらえます。
税理士ドットコム
わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
紹介料無料税理士ドットコムで相続に強い税理士を紹介してもらう（税理士ドットコムの紹介ページに移動します・24時間365日受付）
よくある質問
実家の評価額は、相続税評価額で決めないといけませんか？
いいえ、遺産分割では兄弟全員が納得すれば、どの物差しを使ってもかまいません。相続税の申告では、分け方とは別に相続税評価額を使って計算します。
査定は何社に頼めばいいですか？
決まりはありません。1社だけだと選んだ人に有利な会社だと疑われやすいので、兄弟それぞれが選んだ会社の平均を取るなど、選び方を先に決めておくと納得しやすくなります。
評価額でどうしても合意できない時はどうなりますか？
不動産鑑定士の鑑定を使う、家庭裁判所の調停を申し立てるといった方法があります。調停の流れは遺産分割調停の流れと期間で解説しています。
まとめ
- 実家の評価額には、固定資産税評価額・相続税評価額・査定額・鑑定額の4つの物差しがある
- どの物差しを使うかで、代償金の額が大きく変わる
- 金額より先に「どの物差しを使うか」を合意すると、もめにくい
- 相続税の計算は、分け方の金額とは別に相続税評価額で行う
