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親の家の相続登記をしようとしたら、建物が登記されていなかった。『登記が無い家って、どうやって相続すればいいの？』と戸惑っている方も多いはずです。
結論から言うと、登記の無い建物も相続財産で、住むか・売るか・解体するかで必要な手続きが変わります。この記事では、方針のケース別に何をすればいいかを判定していきます。
登記が無い実家を相続した。まず何をする？
父が亡くなり、母と子2人が相続人で、土地は登記されているのに古い木造の家だけ登記が無かったケースです。土地は相続登記をし、家は誰が相続するかを遺産分割協議書に書いておきます。家に住み続けるなら、市区町村に固定資産税の名義の変更を届け出て、登記は方針が決まってから考えれば大丈夫です。
未登記の建物は、昔に建てた家や、自分で建てた離れ・倉庫によくあります。ローンを組まずに建てると、登記をしないまま何十年も経っていることも。
登記が無くても、固定資産税は市区町村が家屋を調べてかけています。毎年届く固定資産税の課税明細に「未登記」や家屋番号の無い建物が載っていれば、それが未登記建物です。
遺産分割協議書には、課税明細の所在や構造、床面積を写して「未登記の建物」と分かるように書いておきましょう。協議書から漏れると、後で話し合い直しになりかねません。
「土地だけ相続登記すれば終わりじゃないの？」
「家も遺産だから、誰が相続するか書いておかないと後で困るよ」
住む・売る・解体するで、手続きはどう違う？
方針別に比べると、こうなります。
| ケース | 必要な手続き | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 家族がそのまま住む | 固定資産税の名義変更の届出。登記は任意で検討 | 住むだけなら登記が無くても困りにくい |
| 売る | 表題登記をしてから所有権保存登記をする | 買主や金融機関は登記を求めるのが一般的 |
| 解体する | 市区町村に家屋が無くなったことを届け出る | 登記が無いので滅失登記は要らない |
| 増築部分だけ未登記 | 建物の表題部の変更登記 | 売る時や担保に入れる時に問題になりやすい |
| 借りた土地の上の未登記の家 | 建物の登記を検討 | 建物の登記が借地権を守る役割もある |
ただ、住み続けるケースでも、登記を後回しにしすぎるのは考えものです。次に母が亡くなった時、また誰の家なのかを課税明細や協議書でたどり直すことになります。
いずれ売るかもしれない、建て替えでローンを組むかもしれない。そんな見込みがあるなら、相続人がそろって話ができる今のうちに登記しておくと安心です。
ここが大事なところです。売る予定がある時は、登記を2段階で入れる必要があります。
まず建物の形や広さを登記簿に載せる「表題登記」です。法務局の案内でも、建物の表題登記は土地家屋調査士が代理する分野とされています。
次に、所有者として名前を載せる「所有権保存登記」です。こちらは司法書士に頼むのが一般的です。
保存登記の登録免許税は、建物の評価額の0.4%です（国税庁 No.7191 登録免許税の税額表）。例えば固定資産税評価額が300万円の家なら、1万2,000円になります。
古い建物で書類が無い時はどうする？
『建てた時の書類なんて、もう残ってない…』という方も多いですよね。表題登記では、自分が所有者だと示す書類が要ります。
建築確認の書類や工事の請負契約書が無い時は、固定資産税の納付の記録や課税台帳の写しなどで代わりにできることがあります。何が使えるかは建物ごとに違うので、土地家屋調査士や法務局に確認してみてください。
土地の相続登記の手順は相続登記のケース別の手順、法務局での相談の仕方は法務局の用件別の使い方で紹介しています。
未登記の建物にも相続税はかかる？
かかります。登記の有無に関係なく、建物は相続財産です。評価は登記された建物と同じく、固定資産税評価額を使います。
課税明細に載っている評価額がそのまま目安になるので、まずは手元の通知書を確認しておきましょう。
相続税がかかるかどうかは遺産全体で決まります。基礎控除は3,000万円に600万円 × 法定相続人の数を足した金額で、妻と子2人なら4,800万円です。
古い家と土地のほかに預金もあって基礎控除を超えそう、売るか解体するかで迷っている。こんなケースは、評価と税金の段取りを税理士に頼むと楽です。
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わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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よくある質問
未登記建物は相続登記の義務化の対象になりますか？
相続登記は登記簿に名義がある不動産を引き継ぐための登記です。未登記の建物は登記簿が無いので、まず表題登記が要るかどうかを検討することになります。扱いは法務局か土地家屋調査士に確認してください。
未登記の家を解体する時は何が必要ですか？
登記が無いので滅失登記は要りません。固定資産税がかからなくなるよう、市区町村に家屋が無くなったことを届け出ます。届出の方法は市区町村ごとに確認してください。
未登記建物のまま売ることはできますか？
買主が住宅ローンを使う場合などは登記が求められるのが一般的です。表題登記と所有権保存登記をしてから売る流れになります。
まとめ
- 未登記建物も相続財産。誰が相続するかを遺産分割協議書に書いておく
- 住むなら固定資産税の名義変更、売るなら表題登記と所有権保存登記、解体なら市区町村への届出
- 保存登記の登録免許税は評価額の0.4%
- 相続税の評価は登記の有無に関係なく固定資産税評価額を使う
