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実家の土地は地主から借りていて、家だけが親の名義。そんな実家を相続することになって、『地主さんに何か言わないといけないの？』と不安になる方も多いはずです。
結論から言うと、相続で借地権を引き継ぐだけなら、売る時のような地主の承諾は一般に要りません。ただ、その後に住むか、売るか、返すかで手続きが大きく変わります。
この記事では、方針ごとの手続きと、借地権にかかる相続税の目安を見ていきます。
借地権を相続したら、まず何が決まっている？
借地権は相続財産で、相続人が引き継ぎます。住み続けるなら建物の相続登記と地主への連絡、売るなら地主の承諾か裁判所の許可、返すなら地主との話し合いが中心です。相続税では、土地の評価額に借地権割合を掛けた金額が財産になります。
借地の家を相続した時に、まず押さえたいのは2つです。借地権も預金や家と同じく、遺産分割の対象になる財産だということ。それから、地代の支払いや契約は相続人が引き継ぐということです。
借地権そのものは登記されていないことも多いですよね。その場合も、借地の上の建物は相続登記の対象です。
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。不動産を取得したと知った日から3年以内に登記が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。
住み続ける・売る・返すで手続きはどう違う？
ここが大事なところです。方針によって、地主の承諾が要るかどうかが変わるんです。
| ケース | 地主の承諾 | 主な手続き・注意 |
|---|---|---|
| 相続人の1人が住み続ける | 相続だけなら一般に不要 | 建物の相続登記、地主へ相続人が変わったことを連絡、地代の支払い口座を変える |
| 兄弟で借地の家を相続し、1人が住む | 相続だけなら一般に不要 | 遺産分割協議で誰が取得するか決める。代償金で調整することも |
| 借地権付き建物を第三者に売る | 要る | 承諾が得られない時は、裁判所に「土地の賃借権譲渡許可」を申し立てる道がある |
| 地主に借地を返す | 地主との合意 | 契約内容しだいで建物の取り壊しなどが論点になる。買い取ってもらえるかも交渉 |
『売るなら、地主に断られたら終わり？』と思いますよね。実は、借地借家法では、地主が承諾しない時に裁判所が承諾の代わりに許可を出す手続きがあります。
詳しくは裁判所の借地非訟とはで確認できます。
建て替えや大きな増改築も、契約で地主の承諾が必要とされていることが多いです。住み続ける場合も、契約書は一度読んでおきましょう。
例えば、相続の後にこんな会話になることもあります。
「名義書換料を払ってほしいと言われたんだけど」
「相続で引き継ぐだけなら、まず契約書と専門家に確認しよう」
借地権の相続税評価額はいくら？
借地権の評価は、国税庁の説明では「借地の自用地としての価額 × 借地権割合」です。借地権割合は、路線価図や評価倍率表に載っています。
例えば、路線価が1㎡30万円で100㎡の借地なら、自用地の評価は3,000万円です（形による補正を除いた単純計算）。
| ケース | 借地権の評価額 | ほかの財産 | 課税価格の合計 | 納付額の合計 |
|---|---|---|---|---|
| 子1人・借地権割合60% | 1,800万円 | 建物300万円・預金2,000万円 | 4,100万円 | 50万円 |
| 子1人・借地権割合70% | 2,100万円 | 建物300万円・預金2,000万円 | 4,400万円 | 80万円 |
| 子2人・借地権割合60% | 1,800万円 | 建物300万円・預金2,000万円 | 4,100万円 | 0円 |
子1人なら基礎控除は3,600万円、子2人なら4,200万円です。同じ借地でも、借地権割合と相続人の人数で結論が変わります。
『借りている土地なのに、そんなに高く評価されるの？』と驚く方もいます。都市部の借地権は、それだけ財産としての価値が大きいんです。
自宅の借地なら、要件を満たせば小規模宅地等の特例で評価を下げられる場合があります。使えるかは税理士に確認を。
借地権の評価が基礎控除の近くにある、兄弟で分け方がまとまらない、売るか返すか迷っている、というケースは専門家に頼むと楽です。
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わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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不動産全体の進め方は不動産を相続したら何から始める？、路線価の見方は相続税路線価と固定資産税路線価の違いで確認できます。
よくある質問
借地権を相続する時に地主の承諾は要りますか？
相続で引き継ぐだけなら、売る時のような承諾は一般に要りません。ただ、相続人が変わったことは地主に連絡しておくと、その後の地代や更新の話が進めやすくなります。
相続した借地権を売るにはどうすればいいですか？
借地権付き建物を第三者に売る時は、地主の承諾が要ります。承諾が得られない時は、裁判所に土地の賃借権譲渡許可を申し立てる手続きがあります。
借地の家を兄弟で相続する時はどう分けますか？
遺産分割協議で取得する人を決めます。1人が借地の家を取得し、ほかの兄弟に代償金を払って調整する方法もあります。
まとめ
- 借地権も相続財産で、相続で引き継ぐだけなら地主の承諾は一般に不要
- 住み続けるなら建物の相続登記（3年以内）と地主への連絡
- 売るなら地主の承諾が要り、断られた時は裁判所の許可の手続きがある
- 評価は自用地の価額×借地権割合。路線価図で割合を確認する
- 子1人・借地権割合60%の例で50万円、70%なら80万円
