共有名義で相続するとどうなる？兄弟共有・親子共有のケース別のリスクと解消法

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共有名義で相続すると、わが家はどうなる？

『平等に分けるなら共有が公平では？』と考えるのは自然です。ただ、共有は「今は公平」でも、時間がたつほど身動きが取りにくくなります。

共有のパターンごとに、起きやすいことを並べてみます。

兄弟で共有した実家は、何が困る？

共有名義の不動産は、何をするかで必要な同意が変わります。法務省の民法・不動産登記法改正のポイントで、次のルールが確認できます。

「そろそろ売ろうよ。誰も住まないんだし」
「でも、思い出の家だから、まだ手放したくない」

こんな意見の違いが出ると、どちらも動けなくなります。

『それなら、自分の分だけ売ってしまえばいいのでは？』と思うかもしれません。

自分の持分だけなら、他の共有者の同意なしで売ることもできます。ただ、持分だけを買う人は限られるので、思うような値段にならないことも多いんです。

共有名義でも相続登記は必要

共有名義で相続した場合も、2024年4月1日から相続登記が義務になっています。不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しましょう。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。

母と子で共有した時、次の相続はどうなる？

父が亡くなった時に、母と子2人で実家を共有にする家もありますよね。母が住み続けるなら、すぐには困りません。

困るのは、母が亡くなった時です。母の持分が子たちに相続されるので、また遺産分割が必要になります。

ここが大事なところです。子のどちらかがすでに亡くなっていると、その子の配偶者や子（孫）が相続人として入ってきます。兄弟だけで話していた実家に、甥や姪が加わることもあるんです。

『親戚とはいえ、ほとんど会ったことがない』という相手と、売るかどうかを話すのは大変ですよね。

連絡がつかない共有者がいる場合は、2023年4月1日施行の改正民法で、裁判所の決定を得て、その人を除いた共有者で変更や管理を決めたり、その人の持分を取得したりする制度ができました。ただ、遺産として共有になっている場合は、相続開始から10年を過ぎないと持分取得の制度は使えません。

母と子の共有なら、母が元気なうちに「最終的に誰が家を継ぐか」を遺言で決めておくと、次の相続で共有が広がるのを防げます。

共有を解消する・避けるにはどうする？

解消のしかたは、大きく4つあります。

例えば、評価2,000万円の実家を兄と妹で2分の1ずつ共有していて、兄が住み続けたいケースです。兄が妹の持分を買い取るなら、評価額で見た目安は1,000万円になります。

「1,000万円を一度に用意するのは難しいな」
「それなら、家を売ってお金で分けるのはどう？」

買い取る資金が足りない時は、売却に切り替えるか、評価額の出し方を見直すかを家族で話し合ってみてください。実際の売買価格は評価額と違うことも多いので、どの金額を基準にするかを先に決めておくと揉めにくくなります。

空き家の3,000万円特別控除は、1981年5月31日以前に建築された家などが対象で、2027年12月31日までの譲渡が対象です。2024年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上なら、1人2,000万円になります。要件を満たすかは税理士に確認を。

相続の時点で共有を避けたいなら、遺産分割の段階で1人の名義にしておくのが早道です。現物・代償・換価の違いは3つの分け方を比べた記事で、土地の分け方は土地を兄弟で相続するケースの記事で見られます。

すでに共有名義になっていて、兄弟の意見がそろわない時は、兄弟ともめた時の進め方も参考にしてみてください。

実家の評価額が分からない、持分の買い取り額で意見が割れている、売った時の税金も知りたい。こうした家は、税理士に土地の評価と税金の試算を頼むと、話し合いの土台になる数字がそろいます。

よくある質問

まとめ

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