土地活用で相続対策になる仕組みは？更地と賃貸の評価額を比較

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更地にアパートを建てたら、うちの相続税はいくら下がる？

ここでの前提は、借地権割合60%の地域の土地で、建てたアパートの建物の固定資産税評価額を仮に3,000万円としたものです。借地権割合は路線価図で、建物の評価額は市区町村の固定資産税の通知で確かめられます。

評価が下がる仕組みは？

土地と建物で、下がる理由が違います。

土地は「貸家建付地」として評価が下がる

貸家を建てた土地は、次の式で評価します。

自用地の評価 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

借家権割合は30%です。借地権割合60%で満室なら、6,000万円 ×（1 − 0.6 × 0.3 × 1）で4,920万円になります。

『人に貸しているだけで、どうして安くなるの？』と思いますよね。借りている人がいると、持ち主が自由に使ったり売ったりしにくくなる。その分を差し引く考え方なんです。

建物は「貸家」として評価が下がる

建物は固定資産税評価額で評価し、貸家なら借家権割合30% × 賃貸割合を差し引きます。3,000万円の建物が満室なら2,100万円です。

現金5,000万円で建てたので、現金のままより評価は小さくなります。ただ、財産そのものが消えたわけではありません。

更地・満室・空室で、相続税はどう変わる？

同じ家で、土地の使い方を変えた4つのケースを並べてみます。相続人はどれも子2人で、基礎控除は4,200万円です。

貸付事業用宅地等の特例は、200㎡まで評価を50%減らせる制度です。このケースの土地は200㎡なので、4,920万円が2,460万円になります。

空室が半分だと、賃貸割合が50%になって減り方も半分です。土地は6,000万円 ×（1 − 0.6 × 0.3 × 0.5）で5,460万円、建物は2,550万円になります。

「建てれば下がるんだよね？」
「満室ならね。空室が多いと、思ったほど下がらないこともあるよ」

この違いは、建てる前に知っておきたいところです。

建ててすぐに亡くなった時はどうなる？

実は、小規模宅地等の特例には時期の条件があります。

国税庁の説明では、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた土地は、貸付事業用宅地等の対象から外れます。ただし、相続開始の日まで3年を超えて事業的な規模で貸付を続けていた人の土地は例外です。

このケースで建てて3年以内に亡くなり、特例が使えなかったとします。その場合の相続税は、満室でも473万円のままです。『特例込みの136万円で考えていた』という計画だと、ずれが出ます。

税金が下がっても、家計が苦しくなることも

アパートを建てると、修繕費や固定資産税、空室の時の収入減も引き受けることになります。借入をして建てる場合は、返済も続きます。

『税金が減るなら、多少の手間は仕方ない』と考える方もいるはずです。ただ、相続税が下がった分より、運営の負担が大きくなる家もあるんです。借入をした場合の効果や失敗例はアパート経営で相続税対策はできるかのケースで詳しく見ています。

古い家の建て替えを考えている方は建て替えで相続税対策になるかのケースも参考にしてみてください。

土地の評価や小規模宅地等の特例の要件は、土地の形や使い方で判断が分かれます。路線価のある土地を持っている、建てるかどうか迷っている、相続人の誰が引き継ぐか決まっていない。こうした家は、建てる前の試算を税理士に頼むと安心です。

よくある質問

まとめ

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