不動産で相続税対策はできる？自宅・賃貸併用・遊休地のケース別の効果

2026年10月6日2026年10月7日

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親の財産のほとんどが実家の土地や使っていない土地。そんな家だと「不動産で相続税対策ができる」という話が気になりますよね。

結論から言うと、効き方は物件の種類で大きく変わります。同居の子が継ぐ自宅や、きちんと貸せている賃貸物件は評価が下がりやすい一方、遊休地のままでは何も下がりません。

ここでは、子2人が相続人・財産1億円の家を例に、物件ごとの効果を検算した税額で見ていきます。

不動産で相続税対策はできる？物件別の結論

このケースではこうなる

例えば、母はすでに亡くなり、父の財産1億円を子2人が相続するケースです。何もしなければ相続税は770万円。同居の長男が自宅の土地を継いで小規模宅地等の特例を使える家なら180万円、遊休地にアパートを建てて満室で貸している家なら、仮の評価額で計算して260万円まで下がります。

不動産で相続税が下がる理由は、大きく2つです。

1つは、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価するので、現金より低い数字になりやすいこと。もう1つは、自宅や貸している土地に評価を減らす特例や計算方法があることです。

物件ごとの効き方をまとめると、次のとおりです。

『うちは土地があるから大丈夫』と思っていても、物件の使い方次第で結果がかなり違うんです。

実家の相続税対策で、まず確かめたいのが小規模宅地等の特例です。亡くなった人が住んでいた土地を同居の親族や配偶者などが相続すると、330㎡まで評価を80%減らせます。

例えば、父の財産が自宅の土地5,000万円・建物500万円・預金4,500万円の合計1億円。土地の広さは330㎡以内で、長男が同居しているケースです。

同じ1億円の家でも、590万円の差が出ました。

ここが大事なところです。特例を使って相続税が0円になる場合でも、申告をしないと特例は使えません。

『長男は家を出て、マンションを持っている』という家も多いはずです。この場合は、同居の要件を満たさないので、特例が使えないことがあります。

持ち家のない別居の親族（いわゆる家なき子）なら使える道もあります。ただ要件が細かいので、使えるかは税理士に確認してみてください。

なお、精算課税で生前に自宅の土地を渡すと、この特例は使えなくなります。くわしくは精算課税で損するケースで計算しています。

『使っていない土地にアパートを建てると節税になる』とよく言われますよね。数字で見てみましょう。

例えば、父の財産が遊休地6,000万円と預金4,000万円の合計1億円。預金4,000万円でアパートを建て、満室で貸しているケースです。

建物の評価は、建てた金額ではなく固定資産税評価額です。ここでは仮に、建物の固定資産税評価額を2,400万円、借地権割合を60%の地域として計算します（実際の数字は物件ごとに違います）。

貸している建物は借家権割合30%を差し引き、その土地も貸家建付地として評価が下がります。要件を満たせば、貸付事業用宅地等の特例（200㎡まで50%減額）がさらに使える場合もあります。

評価の計算には「賃貸割合」が入ります。部屋の半分しか貸せていないと、減り方も小さくなるんです。

ケース	土地	建物	課税価格	相続税の合計
満室（全室を貸している）	4,920万円	1,680万円	6,600万円	260万円
半分空室（賃貸割合は半分）	5,460万円	2,040万円	7,500万円	395万円

相続税だけを見ると下がっていますが、アパート経営そのものの損得は別の話です。空室が続けば、家賃収入より修繕費やローンの返済が重くなることも。

「相続税が下がるなら建てようか」
「建てたあとに借り手がいるかを先に調べたほうがいいよ」

こんな会話をしてから決めるくらいが、ちょうどいいかもしれません。

自宅の一部を貸している賃貸併用住宅は、建物と土地を「自宅部分」と「賃貸部分」に分けて考えます。

自宅部分の土地は特定居住用宅地等（330㎡まで80%減額）、賃貸部分の土地は貸付事業用宅地等（200㎡まで50%減額）の対象になりえます。両方を使う時は、面積の上限を調整する計算が入ります。

一方、親が施設に入ったり、住む人がいなくなったりした実家は、自宅の特例の要件を満たさないことが多いです。

空き家になった実家を相続後に売るなら、条件を満たすと譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例があります。1981年5月31日以前に建てられた家屋などが対象で、2027年12月31日までの譲渡が対象です。相続人が3人以上なら1人2,000万円になります。