住宅の相続税はいくら？一戸建て・マンションに妻や子が住むケース別試算

2026年10月6日2026年10月7日

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親や夫が亡くなり、家族が住んでいる家を相続することになった。『この家だけで相続税がかかるの？』と不安になりますよね。

結論から言うと、住宅の相続税は「誰がその家を継ぐか」で大きく変わります。この記事では、自宅と預金がある家庭を例に、妻が住むケースと子が継ぐケースの税額を並べて計算します。

自宅と預金で8,800万円、妻が家を継いだら相続税はいくら？

このケースの答え

夫が亡くなり、妻と子2人が相続するケースです。自宅の土地5,000万円・建物800万円・預金3,000万円なら、特例を使わないと相続税は合計225万円。妻が自宅を継いで小規模宅地等の特例を使えると0円になります。ただし0円でも申告は必要です。

例えば、夫名義の一戸建てに夫婦で住んでいて、子ども2人は独立しているケースです。財産は自宅と預貯金だけ、という家庭は多いはずです。

土地の評価は、市街地なら路線価をもとに計算します。ここでは路線価で評価した土地が200㎡で5,000万円、建物の固定資産税評価額が800万円とします。

ここで効いてくるのが小規模宅地等の特例です。亡くなった人が住んでいた土地を配偶者などが相続すると、330㎡までの部分の評価が80%減額されます。

200㎡なら全体が対象になるので、5,000万円の土地が1,000万円として計算されます。

特例を使わない場合でも、妻の分は配偶者の税額軽減で0円です。子2人の分だけ、合計225万円がかかります。

一方で、特例を使うと課税価格がちょうど基礎控除と同じ4,800万円になり、相続税は0円です。

『0円なら何もしなくていいよね？』と思いがちですが、ここが大事なところです。小規模宅地等の特例は、申告をして初めて使えます。0円になる場合も、10か月以内に申告書を出す必要があるんです。

次は、母が先に亡くなっていて、父の自宅と預金を子2人が相続するケースです。財産は先ほどと同じ8,800万円とします。

このケースでは、子のどちらかが特例を使えるかどうかで結果が分かれます。

ケース（相続人は子2人）	相続税の合計	理由・注意
父と同居していた長男が自宅を継ぎ、次男が預金を相続	60万円（長男22万5,000円・次男37万5,000円）	同居の子が継ぐので特例の対象になりうる。課税価格は4,800万円
2人とも別居で持ち家があり、法定相続分どおりに分ける	590万円（1人295万円）	特例の対象外。課税価格は8,800万円のまま

同じ家と預金でも、60万円と590万円では大きな差ですよね。

長男のケースは、課税価格4,800万円から基礎控除4,200万円を引いた600万円に課税されます。相続税の総額60万円を、長男1,800万円・次男3,000万円の取得割合で分けた結果です。

ただ、同居していた子が特例を使うには、申告期限まで住み続けて持ち続けるなどの要件があります。要件を満たすかは税理士に確認してみてください。

別居の子でも、持ち家がない場合（いわゆる家なき子）は特例を使える余地があります。

「実家は俺が継ぐから、預金はお前が多めに取って」

「でも税金はどっちがいくら払うの？」

こんな話になったら、取得額の割合で税額が分かれることを思い出してみてください。子どもの人数別の税額は、子どもが相続する時の相続税のケース別試算でも見られます。

『築50年の古い家でも相続税がかかるの？』という声はよく聞きます。

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額です。築年数が古い家は、建物の評価額が小さくなっていることが多いんです。

税額を大きく左右するのは、建物より土地のほうです。土地は市街地なら路線価方式、それ以外は固定資産税評価額に倍率をかける倍率方式で評価します。

家のタイプ	土地の評価	建物の評価	気をつけたい点
都市部の一戸建て	路線価方式	固定資産税評価額	土地の評価が高くなりやすく、特例の有無で税額が大きく変わる
地方の一戸建て	倍率方式が多い	固定資産税評価額	土地の評価が低めで、基礎控除の内側に収まることも
区分所有のマンション	敷地のうち持ち分	2024年1月1日以降は新しい評価方法	特例の330㎡は敷地の持ち分の面積で見る
賃貸に出している家	貸家建付地として減額	借家権割合30%分を差し引く	住まいの特例ではなく貸付事業用の特例（200㎡まで50%減額）の話になる