アパート経営をしていた親が亡くなったら家賃は誰が受け取る？

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亡くなった後の家賃は、誰が受け取る？

これは最高裁判所の判例で示された考え方です。後の遺産分割でアパートを長男が取得しても、分割前の家賃まで長男のものになるわけではありません。

例えば、父がアパート1棟を持ち、家賃収入が月40万円あったとします。相続人は母と子2人です。

『結局、誰が管理しても同じでは？』と思うかもしれません。ただ、家賃を誰のものとするかで、所得税の申告をする人も変わるんです。

相続人全員が合意すれば、分割前の家賃も遺産とまとめて分けることがあります。この場合も、合意の内容を書面に残しておくと後で揉めにくくなります。

家賃の振込口座が凍結されたらどうなる？

金融機関が亡くなったことを知ると、その人名義の口座は入出金が止まります。家賃の振込先が親の口座だと、入居者の振込ができなくなったり、入金されても引き出せなくなったりするんです。

例えば、こんなやり取りが起きがちです。

「今月の家賃、振り込んだら戻ってきたんですが」
「すみません、名義人が亡くなって口座が止まっていて。新しい振込先をお知らせします」

管理会社に集金を任せている場合は、管理会社が家賃を預かり、送金先の変更を相続人に確認してくれることが多いです。自主管理なら、相続人が入居者に直接連絡する必要があります。

代表者の口座で受け取った家賃も、分割前の分は相続人全員のものです。勝手に使ってしまうと、後で返してほしいと言われることもあります。

固定資産税やローンの返済で急いでお金が要る時は、預貯金の仮払い制度が使えます。1つの金融機関ごとに、相続開始時の預金額 × 1/3 × その人の法定相続分、上限150万円まで単独で払い戻せます。

管理会社や入居者への連絡の流れは、大家の親が亡くなった時に管理会社や入居者へ伝える手続きで詳しく見られます。

分割前の家賃は、誰が確定申告する？

ここが見落とされやすいところです。分割前の家賃は相続人に分かれて入るので、所得税の申告もそれぞれが法定相続分に応じて行うのが基本です。

『代表者の口座に入っているから、代表者だけが申告すればいい』と思いがちですよね。実は、母や他の兄弟も、自分の分の不動産所得として申告が必要になることがあります。

青色申告をしていた親の事業を続ける場合は、相続人が自分で青色申告の届出をし直す必要があります。期限が短いので、早めに確認しておきましょう。個人事業を引き継ぐ時の手続きは、個人事業主の親が亡くなった時の手続きと期限の一覧にまとめています。

分割前の家賃で揉めないために、何を決めておく？

家賃は毎月入ってくるので、遺産分割が長引くほど金額も積み上がりますよね。後から「あの家賃はどこへ行ったの？」とならないよう、最初に決めておくことがあります。

例えば、子だけが相続人のケースと、配偶者もいるケースでは、話し合いの相手も変わります。

管理を引き受けた人は、入居者対応や修繕の手配で手間がかかります。『自分ばかり動いているのに、取り分は同じなの？』という不満も出やすいところです。

口約束で済ませず、メモでいいので全員が見られる形にしておきましょう。

相続税ではアパートはどう評価される？

亡くなった日までに入っていなかった家賃（未収分）は、相続財産に入ります。亡くなった後に入る家賃は相続税の対象ではなく、受け取った人の所得になります。

アパートそのものは、貸している分だけ評価が下がります。建物は固定資産税評価額から借家権割合（30%）× 賃貸割合を差し引き、土地は貸家建付地として評価します。

さらに、要件を満たせば土地は小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」として、200㎡まで50%減額できる場合があります。空室が多いと賃貸割合が下がり、評価も高くなるので、亡くなった日の入居状況を記録しておいてください。

アパートと自宅、預貯金を合わせて基礎控除を超えそうなケースや、相続人が分割前の家賃の扱いで揉めそうなケースは、税理士に頼むと楽です。相続税の申告と、相続人それぞれの所得税の申告をまとめて相談できます。

よくある質問

まとめ

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