不動産投資をしていた親が亡くなった時に確認する物件と借入

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投資用マンションとローンを残して親が亡くなったら？

『ローンが消えるなら、そのほうが得なのでは？』と思いますよね。手元に残る財産で見れば、ローンが消えるほうが有利です。ただ、相続税だけを見ると、保険で完済されるケースのほうが高くなるんです。

どちらも子2人が法定相続分どおり半分ずつ相続したとして計算しています。

2つのケースの計算の流れ

保険で完済されたローンは、亡くなった時点で返す必要がなくなります。そのため相続税の計算で差し引く借入にはならないわけです。

相続税は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に現金で納めるのが原則です。保険で完済されるケースでは、1人385万円をどう用意するかも考えておきましょう。

最初に確かめたい物件と借入のこと

投資用の物件は、自宅と違って契約がいくつも絡みます。ローン、管理会社、入居者、火災保険。どこから手を付ければいいか迷う方も多いはずです。

ローンの残高が物件の価値より大きいなら、相続放棄も選択肢になります。期限は相続の開始を知った時から3か月以内なので、ローンの確認は最初の1か月で済ませておきたいところです。

「家賃は今まで通り父の口座に入ってるみたい」
「口座が止まったら、入居者に振込先を伝え直さないと」

こんなやりとりになる家族も多いです。金融機関に亡くなったことを伝えると口座は止まるので、管理会社と入金先の切り替えを相談しておきましょう。

家賃収入の所得税も忘れずに

親が家賃収入を毎年申告していたなら、亡くなった年の1月1日から亡くなった日までの分を準確定申告します。期限は相続の開始を知った日の翌日から4か月以内です。

亡くなった後の家賃は、相続した人の所得になります。分け方が決まるまでの家賃の扱いは、税理士に確認しておくと安心です。

満室か空室かで、物件の評価はどう変わる？

人に貸している建物と土地は、自分で使う場合より評価が低くなります。ここが投資用物件の相続で大事なところです。

建物は固定資産税評価額から、借家権割合30%に賃貸割合をかけた分を差し引きます。土地は「自用地の評価×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で計算する貸家建付地になります。

『たまたま空室だった時に亡くなったら、評価が上がるの？』という疑問はもっともです。一時的な空室なら貸しているものとして扱えることもあります。どこまで認められるかは事情によるので、税理士に確認してみてください。

貸している土地には小規模宅地等の特例も

貸している土地は、貸付事業用宅地等として200㎡まで評価を50%減らせる特例があります。適用には申告が必要です。

区分マンションは1室あたりの土地の持分が小さいので、特例の効き方も物件によって変わります。なお、居住用の区分マンションの評価は、2024年1月1日以降の相続から新しい方法になっています。

駐車場として土地を貸していた場合の評価は、駐車場経営をしていた親の土地の相続で確認できます。

物件を引き継ぐか、売るかで迷ったら

投資用の物件は、相続した後も管理とローン返済が続きます。誰が引き継ぐかで家族の負担が大きく変わるんです。

ローンを誰が引き継ぐかは、相続人同士で決めても金融機関が認めるとは限りません。分け方を決める前に、金融機関と話しておきましょう。

不動産全体をケース別に整理したい時は、不動産を相続したら何から始めるかも参考にしてみてください。株式など、ほかの投資資産が残っているケースは株式投資をしていた親の相続で見られます。

物件が複数ある・ローンの扱いが分かれる・貸家建付地や特例の判断が要る。こんなケースは、不動産の評価に慣れた税理士に頼むと計算と申告がぐっと楽になります。

よくある質問

まとめ

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