遺産が自宅だけで預金がほとんどない時の相続の進め方｜兄弟・相続税のケース別

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遺産が実家だけ、わが家の場合はどうなる？

自宅だけの相続は、税金より先に「分け方」でつまずくことが多いんです。預金なら半分ずつに割れますが、家は割れないからですよね。

ただ、家の場所や評価額によって、相続税がかかるケースもあります。まずは3つのケースを並べてみます。

家の評価は、土地なら市街地は路線価方式、それ以外は倍率方式で出します。建物は固定資産税評価額です。売れる値段とは違うので、ここは混同しないでおきましょう。

地方の実家を兄弟2人で相続するケース

『兄は実家に戻る気がないし、自分も住まない。どうしたら？』という方も多いはずです。

このケースは相続税の心配がないので、話し合いの中身はほぼ分け方だけです。選べる道は大きく4つあります。

共有は一番簡単に見えますが、売る時や貸す時に全員の同意が要ります。兄弟のどちらかが亡くなると、その子どもたちに持ち分が移って、話がさらに複雑になることも。

「とりあえず半分ずつの名義にしておこうか」
「それだと、売る時にまた全員の判子が要るよ」

こんなやりとりになったら、共有は避けて別の分け方を考えてみてください。分け方の詳しい比較は兄弟で半分ずつに分けられない時の解決策で見られます。

売るなら、税金の特例も見ておく

実家を売る時は、亡くなった親の取得費と取得時期を引き継いで譲渡所得を計算します。

1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家なら、空き家の3,000万円特別控除が使える可能性があります。2027年12月31日までの売却が対象で、相続人が3人以上なら1人2,000万円です。

要件は細かいので、使えるかどうかは税理士に確認しておくと安心です。

都市部の自宅だけ、相続税がかかるのはどんな時？

都市部の家は、土地の路線価が高く、家だけで基礎控除を超えることがあるんです。ここが大事なところです。

例えば、母が亡くなり、子2人が自宅を相続するケースです。土地の評価が6,000万円（敷地は330㎡以内）、建物500万円、預金500万円で、合計7,000万円とします。長男は母と同居していました。

特例を使わなければ、法定相続分どおりに取得した場合、2人で合計320万円、1人160万円です。預金500万円しかないので、納税資金が足りなくなるケースなんです。

小規模宅地等の特例は、特定居住用宅地等なら330㎡まで評価を80%減らせる制度です。同居していた子が家を受け取り、申告期限まで住み続けて持ち続けるなどの要件があります。

『0円になるなら申告しなくていいよね？』と思いますよね。ただ、特例を使って0円になる時は申告が必要です。期限は亡くなった日の翌日から10か月以内です。

別居していて持ち家がある兄弟が受け取った部分には、この特例は使えません。誰が家を受け取るかで税額が変わるので、分け方を決める前に試算しておきましょう。

父が亡くなり、母が自宅に住み続けるケース

自宅5,000万円だけが残り、母と子2人が相続人になるケースです。相続人3人の基礎控除は4,800万円なので、課税遺産総額は200万円になります。

母が全部受け取れば、配偶者の税額軽減で納める税額は0円になります。この軽減も、使うには申告が必要です。

ただ、母が家を受け取ると、母が亡くなった時にまた同じ家の相続が起きます。次は母の配偶者軽減がないので、子2人の相続で税金がかかるかを先に見ておくと安心です。

「お母さんが住むんだから、名義もお母さんでいいよね」
「次の相続の時にどうなるか、一度だけ計算しておこう」

母がこのまま住み続けたいなら、配偶者居住権という選択肢もあります。家の所有は子が受け取り、母は住む権利を持つ形です。どれが合うかは家族の事情で変わります。

母が手続きで困った時の順番は夫が亡くなってすぐに妻がやるべきお金の手続きで確認できます。

自宅だけの相続で進める順番

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。不動産を取得したことを知った日から3年以内で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

都市部の自宅で特例が使えるか分からない、兄弟で分け方の意見が合わない。こんなケースは、家の評価と税額の試算を税理士にまとめて頼むと、話し合いの材料がそろいます。

よくある質問

まとめ

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