親と同居していない子が実家を相続した時に特例は使える？

2026年10月7日

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親とは別々に暮らしていたけれど、実家の土地を相続することになった。『同居していないと、土地の評価を下げる特例は使えないのでは？』と心配している方も多いはずです。

結論から言うと、別居の子でも特例を使えるケースはあります。この記事では、あなたの暮らし方で結論がどう変わるかを、ケースごとに見ていきます。

同居していない子でも、実家の特例は使える？

このケースの結論

親と同居していなくても、亡くなった親に配偶者がおらず、同居していた相続人もいない場合で、あなたが過去3年以内に自分や家族の持ち家に住んでいなければ、小規模宅地等の特例を使える可能性があります。いわゆる「家なき子特例」です。持ち家に住んでいる子は、原則として使えません。

小規模宅地等の特例は、亡くなった人が住んでいた土地の評価を、330㎡まで80%減らせる制度です。土地の評価額が4,000万円なら、800万円で計算できることになります。

ただ、この特例は「誰が相続するか」で使えるかどうかが決まるんです。

亡くなった人の配偶者が相続するなら、要件はほとんどありません。同居していた子なら、申告期限まで住み続けて土地を持ち続ければ使えます。

問題は、別居していた子が相続する場合です。この時に出てくるのが、家なき子特例と呼ばれる要件なんです。

『うちは賃貸だから大丈夫？』と思った方もいますよね。家なき子特例は、次の要件をすべて満たす必要があります。

家なき子特例の要件（国税庁の要件をもとに）

ここが大事なところです。「賃貸に住んでいる」だけでは足りません。

例えば、夫の親が持っている家に住んでいる場合は、3親等内の親族の持ち家なので要件から外れます。また、自分の家をいったん売って、同じ家を借りて住み続けているケースも対象外です。

申告期限までは、実家の土地を売ったり人に渡したりしないことも条件です。期限前に売る予定があるなら、先に税理士に相談してみてください。

同じ「別居の子」でも、暮らし方や家族の状況で結論は分かれます。よくあるケースを表にしてみました。

ケース	特例は使える？	理由・注意
父が一人暮らしで亡くなり、賃貸マンション住まいの長男が実家を相続	使える可能性あり	3年以内に自分や親族の持ち家に住んでいないかを確認
父が一人暮らしで亡くなり、持ち家に住む次男が実家を相続	使えない	3年以内に自分の持ち家に住んでいる
父が亡くなり、母が健在で、別居の長男が実家を相続	使えない	配偶者がいると家なき子特例は使えない。母が相続すれば使える
父と同居していた長女がいて、別居の長男が実家を相続	使えない	同居の相続人がいると家なき子特例は使えない
社宅住まいの長男が実家を相続	使える可能性あり	社宅が自分や3親等内の親族の持ち家でなければ対象になりうる
妻の実家（義父の持ち家）に住む長男が実家を相続	使えない	配偶者の親は3親等内の親族に当たる

3つ目のケースは見落とされやすいところです。母が健在なら、実家は母が相続すれば特例を使えます。

ただし、母が相続すると、母が亡くなった時の相続（二次相続）でまた実家が財産に入ります。その時に子が使えるかどうかは、その時点の暮らし方で判断されます。

『兄が家を持っていないから、兄の名義にすればいい』と考える方もいるかもしれません。結論から言うと、特例は土地を相続した人ごとに判定されるので、要件を満たす人が相続すれば、その分だけ評価が下がります。兄弟で分け方を考える時の材料になりますね。

兄弟で実家を1人にまとめる場合の注意は、実家の名義を兄弟の1人にまとめる時の税金とトラブル予防も参考にしてみてください。

例えば、父が亡くなり（母は先に死亡）、子2人が相続するケースです。財産は次のとおりとします。

長男は賃貸マンション住まい、次男は自分の持ち家に住んでいます。実家の土地を誰が相続するかで、計算がこう変わります。