当サイトは国税庁・法務省・裁判所などの公開情報をもとに編集部が執筆しています。記事内のサービス紹介には広告を含みます。
父がアパートを貸していたけれど、亡くなった後の入居者との契約はどうなるの？『家賃の受け取りや修理の依頼は、誰が対応するんだろう』と戸惑う方も多いはずです。
結論から言うと、契約は終わらず、大家としての立場を相続人がそのまま引き継ぎます。この記事では、相続で引き継ぐ「地位」の意味と、契約の種類によって引き継ぐ場合と終わる場合の違いを見ていきます。
父がアパートの大家だった場合、契約はどうなる？
父がアパートの大家だった場合、入居者との賃貸借契約は相続で終わりません。家賃を受け取る権利も、建物を修理する義務や敷金を返す義務も、大家の立場ごと相続人が引き継ぎます。入居者と契約を結び直す必要もありません。
相続での地位承継の意味は、亡くなった人が契約の当事者として持っていた立場を、権利も義務もまとめて相続人が受け継ぐことです。民法では、相続人は相続開始の時から、亡くなった人の財産に属した一切の権利義務を承継すると決められています。
つまり「家賃をもらう権利だけ引き継いで、修理の義務は引き継がない」ということはできないんです。
相続人が複数いて遺産分割がまだのうちは、相続人全員が共同で大家の立場にいる状態です。話し合いでアパートを取得する人が決まれば、その人が大家の立場を引き継ぎます。
例えば、こんなやり取りが起きがちです。
「入居者さんから、給湯器が壊れたって連絡が来たよ」
「まだ誰がアパートを継ぐか決まってないし、誰が直すの？」
分割が決まるまでの対応や、家賃の入る口座をどうするかは、相続人の間で早めに決めておきましょう。
引き継ぐ地位と、相続で終わる契約の違いは？
『契約なら何でも引き継ぐの？』と思いますよね。実は、契約の種類によって結論が変わります。
| ケース | 相続でどうなるか | 注意したいこと |
|---|---|---|
| 父がアパートを貸していた（大家） | 賃貸人の地位を相続人が承継 | 敷金を返す義務や修理の義務も引き継ぐ |
| 父が賃貸マンションを借りていた（借主） | 賃借人の地位を相続人が承継 | 解約や部屋の明け渡しは相続人が対応する |
| 父が知人の家をタダで借りていた | 借主が亡くなると契約が終わる | 使用貸借は借主の死亡で終了する |
| 父が会社に雇われて働いていた | 働く立場は引き継がない | その人だけに属する権利義務は相続されない |
| 相続人が相続放棄をした | 地位も含めて何も引き継がない | 放棄すると初めから相続人でなかったことになる |
民法には「亡くなった人の一身に専属したものは引き継がない」という例外があります。本人でなければ意味がない立場は、相続の対象から外れるわけです。
借主だったケースは見落としやすいので注意しておきましょう。父が1人で暮らしていた賃貸マンションの契約は、亡くなっても続いています。
解約を申し入れるまで家賃は発生し続け、部屋の荷物を片付けて明け渡すのも相続人の役目です。『相続放棄を考えているのに、片付けていいの？』と迷うケースもありますよね。財産を処分すると単純承認とみなされることがあるので、放棄を考えている時は手を付ける前に専門家に確認してみてください。
賃貸人の地位を承継したら、何をしておく？
大家の立場を引き継いだら、まず入居者に「誰に家賃を払えばいいか」を伝えておくと混乱が減ります。
不動産の名義変更も忘れられません。相続で取得したと知った日から3年以内の相続登記が義務になっているので、期限は相続登記の義務化でやることで確認してみてください。
兄弟で共有のまま大家の立場を引き継ぐと、家賃の分け方や修理の判断で意見が割れることもあります。共有で決める時のルールは共有持分とはで説明しています。
- 入居者ごとの契約書、家賃の額、敷金の預かり額
- 家賃の入金口座と、引き落としの公共料金
- 管理会社との契約が続いているか
- 遺産分割で誰が取得するか、それまでの家賃をどう扱うか
相続税では、人に貸している建物や土地は評価が下がります。貸家は借家権割合（30%）と賃貸割合を使って評価し、土地は貸家建付地として評価します。
ただ、空室があると賃貸割合が下がり、評価の下がり方も小さくなるんです。アパートがある相続は、評価や特例の判断で税額が変わりやすいケースなので、賃貸不動産の評価に慣れた税理士に任せると安心です。
税理士ドットコム
わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
紹介料無料税理士ドットコムで相続に強い税理士を紹介してもらう（税理士ドットコムの紹介ページに移動します・24時間365日受付）
よくある質問
賃貸人の地位を承継したら、入居者と契約を結び直す必要がありますか？
ありません。契約はそのまま続き、大家の立場が相続人に移ります。家賃の振込先が変わる場合は、入居者に知らせておきましょう。
父が借りていた部屋の契約は、自動的に終わりますか？
終わりません。借主の立場も相続人が引き継ぐので、住む人がいなければ相続人が解約と明け渡しの手続きをします。
相続放棄をしたら、契約の地位はどうなりますか？
放棄した人は初めから相続人でなかったことになるので、地位も引き継ぎません。次の順位の相続人が引き継ぐことになります。
まとめ
- 相続では、亡くなった人の権利と義務を契約上の立場ごと引き継ぐ
- 大家だった場合は、家賃を受け取る権利も修理や敷金を返す義務も承継する
- 借主だった場合も立場を引き継ぎ、解約や明け渡しは相続人が対応する
- タダで借りていた使用貸借は、借主が亡くなると終わる
- 本人だけに属する立場や、相続放棄をした場合は引き継がない
