不動産の相続を遺言書で決めるには？実家と賃貸がある家の文例

2026年10月6日2026年10月7日

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実家と賃貸アパートがあって、『誰に何を残すか、遺言書で決めておきたい』。そう考えている方は多いはずです。

結論から言うと、不動産は登記簿のとおりに特定して「誰に相続させるか」を1物件ずつ書くのが基本です。この記事では、物件の組み合わせ別に文例と注意点を見ていきます。

実家と賃貸アパートがある家は、どう書く？

このケースの結論

夫が亡くなり、妻・長男・次男が相続人になるケース。妻が住む実家は妻に、賃貸アパートは管理を手伝ってきた長男に、預金は次男に、と物件ごとに相続させる人を書きます。不動産は登記事項証明書の所在・地番・家屋番号を写して特定し、共有にしない書き方にすると後の手続きが楽になります。

遺言書がないと、不動産は相続人全員の話し合いで分けることになります。まとまるまでは共有の状態なんです。

遺言書で物件ごとに行き先を決めておけば、受け取る人が単独で相続登記できます。相続登記は2024年4月1日から義務になり、取得を知った日から3年以内が期限です。

文例（実家を妻に）

遺言者は、遺言者の妻〇〇〇〇（昭和〇年〇月〇日生）に、次の不動産を相続させる。
土地　所在〇〇市〇〇町〇丁目　地番〇番〇　地目宅地　地積〇〇.〇〇平方メートル
建物　所在〇〇市〇〇町〇丁目〇番地〇　家屋番号〇番〇　種類居宅

文例（賃貸アパートを長男に）

遺言者は、遺言者の長男〇〇〇〇（昭和〇年〇月〇日生）に、次の不動産及び同不動産に係る賃貸人の地位・敷金返還債務を相続させる。（以下、登記事項証明書のとおり記載）

賃貸物件は、建物だけでなく賃貸人としての立場や、入居者から預かっている敷金の扱いも一緒に書いておくと、引き継ぎで迷いません。

『住所を書けば足りるのでは？』と思いますよね。ただ、住所と登記の地番は違うことがよくあります。登記事項証明書を取り寄せて、そのまま写しておきましょう。

例えば、実家だけで預金がほとんどない家。同居の長女に実家を渡すと、次女の取り分がなくなってしまいます。

「実家を長女に、と書いたら、次女は何ももらえないんですか？」
「遺言書で長女から次女へ代償金を払う形にできます。払えるだけの現金があるかも一緒に考えておきましょう」

賃貸アパートが2棟ある家も、同じように考えます。築年数や立地で評価額が大きく違うと、1棟ずつでも不公平に感じる子が出ることも。

その差を預金で埋める、と遺言書に書いておく方法もあります。どの物件をどう評価するかで結論が変わるので、遺言を書く前に評価額を出しておきましょう。

次女には遺留分もあります。子2人が相続人なら、次女の遺留分は財産全体の4分の1です。金額の出し方は遺留分はいくらかのケース別計算で確認できます。

実は、ここが遺言書による相続対策で大事なところです。小規模宅地等の特例は、土地を取得した人によって使えるかどうかが変わります。

土地	特例の内容	誰が取得すると使いやすいか
自宅の土地	特定居住用宅地等・330㎡まで80%減額	配偶者、同居していた親族、持ち家のない別居親族など
賃貸アパートの土地	貸付事業用宅地等・200㎡まで50%減額	賃貸を引き継いで続ける親族

『持ち家のある長男に実家を渡したら？』という時は、要件に当てはまらず特例が使えないことがあります。どちらも適用には申告が必要で、要件を満たすかは税理士に確認を。

もう一つ気をつけたいのが、遺言を書く人の判断能力です。認知症が進んで成年後見が始まると、遺言書を作るハードルが上がります。不動産が多い家ほど、元気なうちに公正証書遺言で作っておくと安心です。

ほかの遺言の文例は法定相続人以外に残す書き方、無効にならないための注意は遺言書の効力で見られます。

賃貸物件がある、土地が複数ある、誰に渡すと特例が使えるか分からない。こんなケースは、遺言書を書く前に税理士へ相続税の試算を頼むと、渡し方ごとの税額を比べられて楽です。

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