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実家の名義を親から自分に変えたい。『名義変更すると、相続税と贈与税のどっちがかかるの？』と気になっている方も多いはずです。
結論から言うと、かかる税金は名義を変えるタイミングで決まります。この記事では、親が亡くなった後・生前・夫婦間・離婚のケースごとに、どの税金がいくらかかるかを判定していきます。
親が亡くなった後の名義変更、かかるのは相続税？
父が亡くなり、母と子2人が実家を含む財産を相続するケースです。亡くなった後に名義を変えるなら、かかるのは贈与税ではなく相続税です。ただ、遺産の合計が基礎控除の4,800万円以下なら相続税はかからず、申告も要りません。
亡くなった後の名義変更は、相続登記という手続きです。この時にかかる税金は、相続税と、登記の登録免許税の2つになります。
相続税は、家だけでなく預金なども合わせた遺産全体で計算します。例えば、課税価格の合計が6,000万円で、妻と子2人が法定相続分どおりに分けたケースを見てみます。
| 計算の流れ | 金額 |
|---|---|
| 課税価格の合計 | 6,000万円 |
| 基礎控除（3,000万円 + 600万円 × 3人） | 4,800万円 |
| 課税遺産総額 | 1,200万円 |
| 相続税の総額 | 120万円 |
| 妻の納付税額（配偶者の税額軽減で） | 0円 |
| 子1人あたりの納付税額 | 30万円 |
妻の分は0円になりますが、配偶者の税額軽減を使うには申告が必要です。0円だから何もしなくていい、とはならないんです。
タイミング別に、かかる税金はどう変わる？
同じ家でも、いつ・誰に名義を移すかで税金の種類が変わります。
| ケース | かかる税金 | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 親が亡くなった後に子へ | 相続税（遺産全体が基礎控除を超えた時） | 登録免許税は評価額の0.4% |
| 生前に親から子へ（暦年課税） | 贈与税 | 年110万円の基礎控除を超えた分に課税。登録免許税は2% |
| 生前に親から子へ（相続時精算課税） | 2,500万円までは贈与税0円 | 後の相続で相続財産に加算される |
| 婚姻20年以上の夫から妻へ | 2,000万円まで控除（おしどり贈与） | 贈与税の申告が要る |
| 離婚の財産分与で家を渡す | 原則として贈与税はかからない | 多すぎる分や税金逃れ目的なら課税 |
ここが大事なところです。生前に家を贈与すると、登記の登録免許税も相続より高くなります。国税庁の税額表（No.7191 登録免許税の税額表）では、相続は0.4%、贈与は2%です。
例えば、家の固定資産税評価額が1,500万円なら、相続の登記は6万円、贈与の登記は30万円になります。
生前に親から子へ家を贈与すると、いくら？
『元気なうちに名義を変えておけば、相続がラクになるよね』と考える方も多いですよね。ただ、暦年課税のまま家を贈与すると、贈与税が大きくなりがちです。
18歳以上の子が親から評価額2,000万円の家をもらったケースで、2つの方法を比べてみます。
| 方法 | 計算 | 贈与税 |
|---|---|---|
| 暦年課税 | (2,000万円 − 110万円) × 45% − 265万円 | 585万5,000円 |
| 相続時精算課税 | (2,000万円 − 110万円) は特別控除2,500万円の範囲内 | 0円 |
精算課税なら今の贈与税は0円です。ただ、年110万円を超えた1,890万円は、親が亡くなった時に相続財産に足して相続税を計算します。一度選ぶと暦年課税には戻れません。
暦年課税で贈与した場合も、亡くなる前の一定期間の贈与は相続財産に加算されます。2024年1月1日以降の贈与から、この期間が3年から7年へ段階的に延びています。生前に移したから相続税と無関係、とはならないんです。
「どっちが得なの？」
「家の値段やほかの財産、相続人の人数で変わるから、比べてみないと分からないね」
親の家を生前に移すか相続まで待つか、他の財産も含めて比べたい。こんなケースは、贈与税と相続税の両方を試算してくれる税理士に相談すると楽です。
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わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
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相続後の登記の段取りは相続登記のケース別の手順、名義のない建物があるケースは未登記建物を相続した時の手続きで紹介しています。
よくある質問
亡くなった親の土地を名義変更すると贈与税がかかりますか？
かかりません。亡くなった後の名義変更は相続なので、対象になるのは相続税です。遺産全体が基礎控除以下なら相続税もかかりません。
夫婦間で家の名義を変えると贈与税はかかりますか？
原則として贈与税の対象です。婚姻期間が20年以上なら、居住用の不動産について最高2,000万円の配偶者控除があり、基礎控除110万円と合わせて2,110万円まで贈与税がかかりません。申告が必要です。
離婚で家の名義を変える時に税金はかかりますか？
財産分与としてもらった家には、原則として贈与税はかかりません。ただ、分与が多すぎる部分や、税金を免れるための離婚と認められる場合は贈与税がかかります。
まとめ
- 親が亡くなった後の名義変更は相続税。遺産全体が基礎控除以下なら税金も申告も不要
- 生前に親から子へ移すと贈与税。評価額2,000万円の家を暦年課税で贈与すると585万5,000円
- 登録免許税は相続0.4%、贈与2%
- 婚姻20年以上の夫婦はおしどり贈与、離婚の財産分与は原則として贈与税なし
