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実家の土地が、まだ亡くなった親や祖父の名義のまま。相続登記が義務になったと聞いて、うちも何かしないといけないのか気になりますよね。
結論から言うと、2024年4月1日から相続登記は義務になり、昔の相続で名義が変わっていない土地も対象です。ただ、期限やとれる手段は、相続の時期と家族の状況で変わります。
この記事を読めば、わが家のケースで今やるべき対応と期限が分かります。
相続登記の義務化で、わが家は何をすればいい？
相続で土地や家を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をします。2024年4月1日より前の相続で名義が変わっていない不動産は、2027年3月31日までが期限です。分け方がまとまらない時は、相続人申告登記で義務を果たす方法があります。正当な理由なく放っておくと、10万円以下の過料の対象になります。
まずは、わが家がどのケースに当てはまるかを確かめてみてください。
| ケース | 今やる対応 | 期限・注意 |
|---|---|---|
| 最近亡くなり、分け方が決まった | 遺産分割の結果どおりに相続登記 | 取得を知った日から3年以内 |
| 2024年4月より前の相続で、名義が親のまま | 今から相続登記をする | 2027年3月31日まで（知った日から3年の方が遅ければそちら） |
| 祖父の代から名義が変わっていない | 祖父からの相続人を全員たどり、登記をする | 相続人が多いので早めに着手 |
| 分け方がまとまらない | 相続人申告登記をしておく | 後で分け方が決まったら、その日から3年以内に登記 |
| 遺言で不動産をもらった | 遺言書を使って相続登記 | 取得を知った日から3年以内 |
『昔の相続まで今さら対象なの？』と驚く方も多いはずです。実は、施行日より前に相続した不動産も義務の対象なんです。
いつまでに登記すればいい？相続の時期で期限が違う
相続登記の期限は、相続がいつ起きたか、分け方がいつ決まったかで変わります。法務省の説明では、次のように整理されています。
| 相続の状況 | 登記の期限 | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 2024年4月1日以降に相続した | 取得を知った日から3年以内 | 亡くなったことを知らなければ、知った日から数える |
| 2024年4月1日より前に相続した | 2027年3月31日まで | 知った日から3年の方が遅ければ、そちらが期限 |
| 遺産分割で不動産を取得した | 遺産分割の日から3年以内 | 分割の結果に基づく登記が要る |
| 相続人申告登記をした後に分割がまとまった | 分割の日から3年以内 | 申告登記だけでは、分割後の義務は果たせない |
例えば、2020年に父が亡くなり、実家が父名義のままのケース。この場合の期限は2027年3月31日です。
一方、2025年に母が亡くなり、2026年に兄弟で分け方が決まったケースでは、分け方が決まった日から3年以内に登記します。
祖父の名義のまま、という家は？
祖父が亡くなった後、父も亡くなり、土地は祖父名義のまま。こういう家も少なくありませんよね。
この場合は、祖父の相続人と、父の相続人を順にたどって、今の相続人を全員確定させます。叔父や叔母、いとこが相続人に入ってくることもあるんです。
『会ったこともない親戚に連絡するなんて…』と気が重くなりますよね。人数が多い時ほど、戸籍集めと話し合いに時間がかかります。2027年3月31日の期限を見すえて、早めに手をつけておきましょう。
誰がいつ登記するのかをケースごとに見たい方は、相続登記は誰がいつやる？ケース別の手順もあわせて確かめてみてください。
くわしくは、法務省「相続登記の申請義務化について」でも確かめられます。
過料は誰が払う？
過料は10万円以下の範囲で、裁判所が決めます。対象になるのは、登記の義務を負っている相続人です。
ここが大事なところです。過料の対象になるのは「正当な理由なく」登記しなかった場合です。
「うちは兄弟が多くて、話がまとまらないんだけど」
「それなら、相続人申告登記をしておけば大丈夫だよ」
こんな場面で使える方法があるので、次で見ていきましょう。
分け方がまとまらない・土地がいらない時はどうする？
義務化と聞くと、すぐに名義を変えなければと焦りますよね。ただ、状況によっては別の方法をとれます。
| ケース | とれる方法 | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 相続人どうしで分け方がまとまらない | 相続人申告登記 | 自分が相続人であることを申し出る簡易な方法。1人でもできる |
| 相続人が遠方に散らばり、連絡がつきにくい | 相続人申告登記をして、協議は並行で進める | 分割が決まったら、その日から3年以内に登記 |
| 相続したけれど使い道のない土地 | 相続土地国庫帰属制度を検討する | 審査手数料は1筆14,000円、承認後に負担金（原則20万円） |
| 借金が多くて相続そのものをしたくない | 3か月以内に相続放棄 | 放棄すれば相続人ではなくなる |
相続人申告登記は、遺産分割がまとまるまでのつなぎの方法です。分け方が決まったら、あらためて相続登記をします。
相続土地国庫帰属制度は、2023年4月27日に始まった制度です。建物がある土地や、担保権がついている土地などは申請できません。『いらない土地を国に引き取ってもらえる』と期待しすぎず、要件を確かめてから検討してみてください。
相続登記の費用はいくら？自分でやる時の準備
相続登記にかかる主な費用は、登録免許税です。固定資産税評価額 × 0.4%で計算します。
例えば、実家の土地と建物の固定資産税評価額が合わせて2,000万円なら、登録免許税は8万円です。一定の土地には免税の措置もあります。
- 亡くなった人の出生から死亡までの戸籍
- 相続人全員の戸籍
- 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（協議で分けた時）
- 遺言書（遺言で取得した時。自筆なら家庭裁判所の検認済みのもの）
- 不動産の固定資産税評価額が分かる書類
戸籍は、2024年3月1日から本籍地以外の市区町村窓口でもまとめて請求できます。ただし、郵送や代理人による請求はできません。
法務局で法定相続情報一覧図の写しを作っておくと、戸籍の束の代わりに使えて便利です。交付は無料です。
自分で登記するか迷う方は、相続登記を自分でやった場合の手間で、自力で済むケースと頼むべきケースを確かめてみてください。登記の代理は司法書士の仕事です。
もう一つ、2026年4月1日からは住所・氏名の変更登記も義務になりました。変更から2年以内です。相続で名義を変えた後に引っ越した時も、忘れないようにしておきましょう。
相続登記をする家は、実家の土地を含めて遺産の合計が相続税の基礎控除（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）を超えていないかも確かめておきたいところです。土地の評価が入る家や、相続税の申告期限も近いケースなら、税理士に頼むと評価から申告まで一度に片付きます。
税理士ドットコム
わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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よくある質問
相続登記の義務化はいつから始まりましたか？
2024年4月1日に始まりました。それより前に相続した不動産で、名義が変わっていないものも対象です。
昔の相続で名義が親のままの土地は、いつまでに登記すればいいですか？
2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産は、2027年3月31日までが期限です。取得を知った日から3年の方が遅い場合は、そちらが期限になります。
相続登記をしないと、罰金がありますか？
正当な理由なく期限内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります。過料の額は裁判所が決めます。
遺産分割がまとまらず、期限に間に合いそうにありません。
相続人申告登記をすれば、相続登記の義務を果たせます。その後に分け方が決まったら、分割の日から3年以内に相続登記をします。
まとめ
- 相続登記は2024年4月1日から義務。取得を知った日から3年以内に登記する
- 2024年4月より前の相続も対象で、期限は2027年3月31日まで
- 遺産分割で取得した時は、分割の日から3年以内に登記する
- 分け方がまとまらない時は相続人申告登記、いらない土地は国庫帰属制度を検討する
- 正当な理由なく放置すると10万円以下の過料。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%
