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親の財産を調べたら、自宅のほかに駐車場にしている土地や田んぼ、山があった。『これで相続税はいくらになるの？』と気になりますよね。
結論から言うと、税額を決めるのは土地の広さより「地目ごとの評価のされ方」です。同じくらいの面積でも、雑種地の駐車場と山林では評価額がまったく違います。
この記事では、地目ごとの評価の仕方と、評価額を入れた試算を並べて見ていきます。
雑種地や田んぼがあると相続税はいくら？
自宅と預貯金4,000万円を配偶者と子1人で相続する場合、それだけなら基礎控除4,200万円以内で相続税はかかりません。そこに評価額3,000万円の雑種地（月極駐車場）が加わると、納付額は合計160万円になります。田んぼと山林で評価額500万円なら15万円です。
下の表は、自宅と預貯金4,000万円に、どの土地が加わるかで税額がどう変わるかを並べたものです。相続人は配偶者と子1人、法定相続分どおりに分けた場合です。土地の評価額は例として置いた金額です。
| ケース | 課税価格の合計 | 相続税の総額 | 納付額の合計 | 理由・注意 |
|---|---|---|---|---|
| 土地なし | 4,000万円 | 0円 | 0円 | 基礎控除4,200万円以内 |
| 田んぼ400万円＋山林100万円 | 4,500万円 | 30万円 | 15万円 | 純農地・純山林は倍率方式で評価が低めに出やすい |
| 軍用地2,000万円 | 6,000万円 | 180万円 | 90万円 | 沖縄の公用地は専用の倍率表で評価 |
| 雑種地（月極駐車場）3,000万円 | 7,000万円 | 320万円 | 160万円 | 市街地では付近の宅地の価額を基に評価されやすい |
配偶者の取り分は配偶者の税額軽減で0円です。表の納付額は子の分だけになっています。ただし、軽減を使うには申告が必要です。
雑種地・田んぼ・山林・軍用地はどう評価される？
ここが大事なところです。土地の評価は、地目ごとにやり方が違うんです。
| 地目 | 主な評価の仕方 | 気をつけたいこと |
|---|---|---|
| 雑種地（駐車場・資材置場など） | 状況が似た付近の土地の価額を基に、位置や形の違いを考慮して評価 | 市街地の駐車場は宅地に近い評価になりやすい |
| 田んぼ・畑（純農地・中間農地） | 固定資産税評価額 × 倍率 | 市街地農地は宅地比準方式、市街地周辺農地はその80% |
| 山林（純山林・中間山林） | 固定資産税評価額 × 倍率 | 市街地山林は宅地とした価額から造成費を引いて評価 |
| 軍用地（沖縄の公用地） | 固定資産税評価額 × 公用地用の評価倍率表の倍率 | 倍率は登記簿上の地目と施設ごとに決まっている |
雑種地は、国税庁のNo.4628 市街化調整区域内の雑種地の評価で、付近の土地を基に評価すると説明されています。駐車場や資材置場として使っている場合は、調整が入ることもあります。
田んぼは、No.4623 農地の評価のとおり4つに分けて評価します。『田んぼは安いはず』と思いがちですが、市街地の田んぼは宅地並みに評価されることもあるんです。
軍用地は、沖縄県の公用地の評価で専用の倍率表が定められています。倍率表は毎年公表されるので、亡くなった年の分を確認しておきましょう。
子1人だけで相続すると、どこまで増える？
配偶者が先に亡くなっていて、子1人が相続するケースも見ておきます。
| ケース | 基礎控除 | 納付額 | 理由・注意 |
|---|---|---|---|
| 田んぼ・山林あり（4,500万円） | 3,600万円 | 90万円 | 配偶者がいる場合の6倍 |
| 軍用地あり（6,000万円） | 3,600万円 | 310万円 | 配偶者の税額軽減が使えない |
| 雑種地あり（7,000万円） | 3,600万円 | 480万円 | 課税遺産総額3,400万円 |
相続人が1人減るだけで基礎控除が600万円下がり、軽減もなくなります。二次相続まで見ると、土地の評価額の影響はさらに大きくなりますよね。
地目が多い相続で気をつけたいこと
土地が何か所もあると、「どの土地がどの地目か」の確認から始まります。登記簿の地目と、実際の使い方が違うことも珍しくありません。
例えば、こんなやり取りがよく起きます。
「この土地、登記は畑だけど、ずっと駐車場に貸してたよね」
「じゃあ評価は雑種地になるのかな。税理士さんに聞いてみよう」
評価は原則として現況（実際の使い方）で判断します。路線価図や評価倍率表は国税庁のサイトで確認できます。
使わない田んぼや山を手放したい場合は、相続土地国庫帰属制度があります。審査手数料は1筆14,000円で、承認後に負担金がかかります。
地目が多い、市街地に農地や駐車場がある、評価が下がる余地があるか分からない、というケースは税理士に頼むと楽です。土地評価の経験がある税理士だと話が早く進みます。
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わが家のケースは、相続に強い税理士に聞くのが近道
相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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税額の計算手順は相続税シミュレーションのやり方、遺産3,000万円の基本の計算は配偶者と子1人で3000万円を相続するケースで確認できます。
よくある質問
雑種地の相続税評価額はどう決まりますか？
原則として、状況が似た付近の土地の価額を基に、位置や形などの違いを考慮して評価します。市街地の駐車場は宅地に近い評価になりやすいです。
田んぼの相続税はいくらくらいかかりますか？
田んぼの評価額と、ほかの財産を合わせた金額、相続人の人数で決まります。この記事の例では、田んぼと山林で500万円が加わり、配偶者と子1人なら納付額は合計15万円でした。
山の相続税は高いですか？
純山林や中間山林は固定資産税評価額に倍率を掛けて評価するので、評価額が低めに出ることが多いです。市街地山林は宅地を基に評価するため高くなることがあります。
まとめ
- 土地の相続税は、広さより地目ごとの評価のされ方で大きく変わる
- 雑種地は付近の土地の価額を基に評価し、市街地の駐車場は高めに出やすい
- 純農地・純山林は倍率方式、市街地の農地や山林は宅地を基に評価する
- 沖縄の軍用地は公用地用の評価倍率表で評価する
- 自宅と預貯金4,000万円に雑種地3,000万円が加わると、配偶者と子1人で納付額160万円
