アパートローンが残ったまま大家が亡くなった時の団信と相続

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団信があるとき・ないとき、何が変わる？

まずは、ざっくり違いを並べてみます。

『団信で借金が消えたのに、差し引けないのは損では？』と思う方も多いはずです。実は、差し引けないのは、そもそも相続人が払う借金として残らないからなんです。結果だけ見れば、借金が消えるほうが手元は楽になります。

計算すると、相続税はいくら違う？

例えば、母が先に亡くなっていて、父の財産を子2人が相続するケースで比べてみます。財産はアパートの土地建物（相続税評価額6,000万円）と預貯金2,000万円、ローンの残高は4,000万円です。

団信ありの場合は、課税遺産総額3,800万円から相続税の総額は470万円です。子2人で法定相続分どおりに分ければ、1人235万円になります。

団信なしの場合は、課税価格が基礎控除を下回るので相続税はかかりません。ただ、4,000万円のローンは子2人が返し続けることになります。

『相続税が0円なら団信なしのほうが得？』と感じるかもしれません。でも、470万円の税金と4,000万円の返済では、手元に残るお金は団信ありのほうが多くなります。

配偶者がいる場合も見ておきます。同じ財産を配偶者と子2人で相続し、団信がないなら、基礎控除は4,800万円です。課税価格4,000万円は基礎控除以下なので、相続税はかかりません。

団信がない時、ローンは誰が払う？

団信がない場合、ローンは相続人が引き継ぎます。民法では、相続人は相続分に応じて借金も引き継ぐと決まっています。

ここが大事なところです。遺産分割で「アパートを継ぐ長男がローンも全部払う」と決めても、金融機関は法定相続分に応じて、ほかの相続人にも請求できます。金融機関がその分け方を承認した時に、初めて長男だけの返済になるんです。

「アパートは兄が継ぐのに、私にも請求が来るんですか？」
「金融機関が兄だけの返済を認めるまでは、来る可能性があります。早めに一緒に相談に行きましょう」

親が亡くなった年の家賃収入は、親の準確定申告（4か月以内）で申告します。賃貸の手続き全体は実家・空き地・賃貸物件のケース別にやることで確認できます。

アパートの評価を下げられる仕組みは？

アパートの土地建物は、自分で住む家より評価が低くなる仕組みがあります。

建物は固定資産税評価額から、借家権割合30%×賃貸割合を差し引きます。土地は貸家建付地として、自用地の評価×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）で評価します。

さらに、アパートの敷地は貸付事業用宅地等として、200㎡まで50%減額できる場合があります。この特例を使うには申告が必要です。

空室が多いと賃貸割合が下がり、評価もあまり下がりません。満室に近いかどうかで結果が変わるので、亡くなった時点の入居状況を記録しておきましょう。

親が個人事業として賃貸を営んでいた場合の届け出や期限は、個人事業主の親が亡くなった時の手続きと期限の一覧にまとめています。

アパートの評価に貸家建付地や特例が絡む、団信のないローンを誰が引き継ぐかで揉めそう。そんなケースは、相続税の申告と評価をまとめて税理士に頼むと、計算の見落としを防ぎやすくなります。

よくある質問

まとめ

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