兄弟で共有名義にした実家をあとで解消するには？3つの方法と費用

2026年10月7日

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相続の時に「とりあえず兄弟で半分ずつ」と共有名義にした実家。何年かたって『売るにも直すにも、全員の同意が要って動けない』と困っていませんか。

結論から言うと、共有を解消する方法は大きく3つです。兄弟の誰かが持分を買い取るか、実家ごと売ってお金で分けるか、共有物分割で分け方を決めるかです。

どれを選ぶかで、かかる税金と登記の費用が変わります。この記事では、よくあるケースごとに向いている方法を見ていきます。

兄は住み続けたい、弟は売りたい。このケースはどうする？

このケースの結論

実家に住み続けたい兄がいるなら、兄が弟の持分を買い取る方法がいちばん現実的です。弟は持分を売った代金を受け取り、兄は単独の名義になります。売った弟には譲渡所得の税金がかかることがあり、登記の登録免許税は売買なので土地で1,000分の20（期限付きの軽減あり）です。

共有のままだと、実家を売る、建て替える、大きく直す、といった場面で兄弟全員の同意が要ります。『今は仲がいいから大丈夫』と思っていても、兄弟の誰かが亡くなると、その持分はさらにその子どもたちへ分かれていくんです。

例えば、こんなやり取りはよくあります。

「家は俺が住んでるんだから、このままでいいだろ」
「でも、名義が半分ある以上、固定資産税も半分払ってるんだけど」

こうなると、話し合いは長引きがちです。どの方法で解消するかを、早めに決めておきましょう。

実は、共有のまま困るのは売る時だけではありません。空き家のまま傷んでいく、固定資産税の負担で兄弟の不満がたまる、貸したくても話がまとまらない、ということも。

例えば、兄が実家に住み、弟は遠方で暮らすケースと、兄弟とも別の家に住み実家は空き家のケースでは、向いている解消の方法がまったく違います。次の表で、自分の家がどちらに近いかを見てみてください。

3つの方法を、実家の使い方ごとに比べるとこうなります。

方法	向いているケース	かかる税金	登録免許税
1. 兄弟の持分を買い取る	1人が住み続けたい	売った人に譲渡所得の税金	売買で1,000分の20（土地は期限付きで1,000分の15）
2. 実家ごと売って代金を分ける	誰も住まない・空き家	兄弟それぞれに譲渡所得の税金	買主側の負担が一般的
3. 共有物分割（土地を分ける等）	土地が広く分けられる・話し合いがまとまらない	分け方による	共有物の分割で1,000分の4

登録免許税の課税標準は、原則として固定資産税評価額です。これとは別に、登記を司法書士に頼む場合は報酬がかかります。実家を売る場合は、不動産会社への仲介手数料もかかるので、手元に残る額で比べてみてください。

もう1つ、持分を無償で兄弟に渡す（贈与する）方法もあります。ただ、受け取った側に贈与税がかかることがあり、登録免許税も1,000分の20です。お金のやり取りなしで済ませたい時ほど、税金を先に確かめておきましょう。

いちばん大事なのは、買取の値段です。兄弟の間だからと極端に安い値段にすると、相場との差額が贈与と見られることがあります。

『兄弟なんだから、安く譲ってもいいよね』と思う方もいるはずです。ただ、税金の面では他人どうしの売買と同じように見られるんですね。

持分を買い取る前に確かめること

売った弟の譲渡所得では、取得費と取得した時期を親から引き継ぎます。親が買った時の書類が見つからないと、税金が重くなることがあるので注意しておきましょう。

買う側の兄にも、確かめておきたいことがあります。持分を買うお金を住宅ローンで借りられるか、金融機関によって扱いが違うんです。

「ローンが組めると思って話を進めたら、審査で止まった」ということも。値段を決める前に、資金の目処を立てておくと話がスムーズです。

誰も住まない実家なら、売って代金を分けるのがすっきりします。兄弟それぞれが、自分の持分の売却代金と譲渡所得の申告を受け持つ形です。

ここが大事なところです。条件を満たせば、税金を軽くできる特例があります。

空き家の特例が使えるかどうかは、相続した実家を売る時に3000万円控除が使えるかの判定表で確かめてみてください。要件を満たすかは税理士に確認しておくと安心です。