土地をたくさん持つ地主の相続で相続税が払えない時の考え方

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土地はあるのに現金が足りない、いくら不足する？

地主の家の財産は、ほとんどが土地なんです。土地は評価額がついても、そのまま税金の支払いには使えません。

相続税は、原則として現金で一括納付です。期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内と決まっています。

下の表は、財産の合計を3億円（土地2億7,000万円・預貯金3,000万円）にそろえ、家族の形だけを変えたものです。税額はどれも法定相続分どおりに分けた場合です。

『子2人だけだと、こんなに違うの？』と驚く方も多いはずです。配偶者がいる最初の相続は、配偶者の税額軽減があるので軽く見えます。

ただ、母が受け継いだ財産には、母が亡くなった時にまた相続税がかかります。この「二次相続」まで足して考えないと、払えない問題は先送りになるだけなんです。

基礎控除が家族の人数でどう変わるかは、相続人1人〜5人の基礎控除の早見表で確認できます。

子2人で相続した場合、計算はどう進む？

ここでは1つ目のケースを、計算の順番どおりに見ていきます。数字を追うと、どこで税額が大きくなるのかが見えてきますよ。

1人あたり3,460万円を、10か月以内に現金で用意する計算です。預貯金を半分ずつ分けても、1人1,500万円しかありません。

「土地は売りたくないし、借りるのも不安だよ」

「でも、このままだと期限に間に合わないよね」

兄弟でこんな会話になる家は少なくありません。ここで大事なのは、不足額を先に数字で出すことです。

自宅の敷地が入っていると、どれだけ変わる？

小規模宅地等の特例は、住んでいた家の敷地なら330㎡まで評価を80%減らせる制度です。貸している土地（貸付事業用宅地等）は200㎡まで50%減額になります。

例えば、土地2億7,000万円のうち6,000万円が親の自宅の敷地（330㎡以内）で、同居していた子が引き継ぐケースです。

特例を使うと、不足額は1,920万円縮まります。ただ、それでも2,000万円足りません。

特例を使って税額が下がる場合は、申告をしないと減額されません。誰が引き継ぐかで使えるかどうかが変わるので、要件を満たすかは税理士に確認しておきましょう。

払えない時の3つの道、どれを選ぶ？

現金が足りない時に考えるのは、延納・物納・土地の売却の3つです。『とりあえず借りればいいのでは？』と思うかもしれません。

ただ、どの道にも条件があるんです。家の状況で向き不向きがはっきり分かれます。

延納の担保は、延納する税額が100万円以下で、延納期間が3年以下なら出さなくてよいとされています。延納できる期間の長さは、財産のうち不動産等が占める割合で決まります。

物納で納めた土地は、原則として相続税の計算に使った価額で収めます。小規模宅地等の特例を使った土地なら、減額した後の価額になるので注意が要りますね。

延納と物納の詳しい要件は、国税庁の相続税の延納と相続税の物納のページで確認できます。

どの土地を売るか、物納するかで迷ったら？

例えば、こんな土地がある家を考えてみます。

『使っていない土地から手放せばいい』と思いますよね。でも、実はその土地が売れにくい場所だと、期限までにお金になりません。

ここが大事なところです。「売れる土地」と「手放してもいい土地」が一致しているかを先に確かめておきましょう。

農地が多い家では、田畑の名義変更や届出も別に要ります。農家の手続きは農家の親が亡くなった時の田畑や農機具の相続手続きにまとめています。

期限の10か月で、いつまでに何を決める？

相続税の申告と納付は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。延納も物納も、この納期限までに申請書を出すことになっています。

土地が多い家は、評価に時間がかかるんです。路線価で計算する土地、倍率方式の土地、貸している土地で、評価の仕方がそれぞれ違うからですね。

地代や家賃の収入があった親なら、亡くなった年の所得税の申告（準確定申告）も要ります。こちらは相続の開始を知った日の翌日から4か月以内です。

『相続税の前に、別の申告があるの？』と戸惑う方も多いですよね。準確定申告で納める所得税は、相続税の計算では借入金と同じように財産から差し引けます。

貸している土地やアパートの家賃は、亡くなった後も入ってきます。誰の口座で受け取り、誰の収入として申告するかも、早めに家族で決めておきましょう。

遺産分割がまとまらない場合は、法定相続分で仮に申告し、「申告期限後3年以内の分割見込書」を出しておく方法があります。分割が決まった後で、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を受けられるようになります。

ただ、仮の申告でも税金は期限までに納めます。払えない問題は、分割の話し合いと並行して進めておきましょう。

土地が何十筆もある、貸地やアパートがある、相続人どうしで意見が分かれている。こんな家は、土地の評価と納税の段取りを一緒に組める税理士に早めに頼むと、期限前に慌てずに済みます。

次の相続のために、今からできることは？

『親はまだ元気だけど、今のうちに何かできる？』という方も多いはずです。生前なら、払えない状況を防ぐ手は増えます。

例えば、配偶者と子2人の家で、最初の相続で母が多く受け継ぐと、その時の税額は小さくなります。表の3つ目のケースでは、法定相続分どおりに分けて納付額は2,860万円でした。

ただ、母が受け継いだ1億5,000万円は、母の相続の時に子2人でもう一度相続します。その時の納付額は1,840万円で、2回分を合わせると4,700万円です。

二次相続まで含めた分け方を考えると、どの土地をいつ誰が持つかの答えも変わってきます。個人で事業をしていた親の場合は、個人事業主の親が亡くなった時の手続きと期限もあわせて確認してみてください。

二次相続まで見た分け方や、どの土地を物納に回すかは、家ごとに答えが違います。数字を並べて比べたい方は、相続に慣れた税理士に試算を頼んでみてください。

よくある質問

まとめ

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