相続財産が不動産ばかりで現金がない時の相続税の払い方

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不動産ばかりで現金がない時、まず何を確かめる？

不動産は、売らない限りお金になりませんよね。だから、税額が大きく見えても、慌てて売りに出す前に順番に確かめることが大事なんです。

同居していた子が実家を継ぐ時は0円になる？

例えば、母が亡くなり、同居していた子1人が相続するケースです。財産は自宅の土地5,000万円（330㎡以内）、建物500万円、預金1,000万円。合計6,500万円とします。

法定相続人は1人なので、基礎控除は3,600万円。特例を使わないと、相続税は385万円です。預金1,000万円で払えなくはないものの、手元はかなり減りますよね。

ここで小規模宅地等の特例を使うと、土地の評価5,000万円が80%減って1,000万円になります。課税価格は2,500万円で、基礎控除3,600万円を下回るので相続税は0円です。

ここが大事なところです。特例で0円になる場合も、申告書を出さないと特例は使えません。『税金が0円なら何もしなくていい』と思って放っておくと、385万円を払う側に回ってしまうことも。

特例が使えるかどうかは、同居していたか、申告期限まで住み続けて持ち続けるか、などの要件で決まります。要件を満たすかは税理士に確認してみてください。

アパートと土地を継いで預金が足りない時は？

次は、父が亡くなり（母はすでに他界）、子2人が相続するケースです。評価を下げた後の金額で、賃貸アパートと土地が1億5,000万円、預金が1,000万円。課税価格の合計は1億6,000万円とします。

基礎控除は4,200万円で、相続税の総額は2,140万円。半分ずつ取得すると、1人1,070万円です。

『家賃収入があるから、少しずつ払えばいいのでは？』と思うかもしれません。ただ、相続税は申告期限までの一括納付が原則です。家賃で払うなら、延納の申請か借入が必要になります。

「アパートを1棟売って、税金に回そうか」
「でも家賃収入が減るし、売れるまでに時間がかかるよね」

こんな迷いが出るのが、このケースの典型です。延納と借入の違いは相続税を一括で払えない時の延納と借入の比較で詳しく比べています。

不動産を売って払うなら、いつまでに？

相続した不動産を売って相続税を払う方法もあります。気をつけたいのは、売れるまでに時間がかかることです。

申告期限は亡くなった日の翌日から10か月以内です。売却が間に合わない時は、いったん延納や借入で払い、あとで売ったお金で返す流れもあります。

売るタイミングで知っておきたいのが、取得費加算の特例です。相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、払った相続税の一部を取得費に足せます。売った時の所得税が軽くなることがあるんです。

売った不動産を誰が相続したことにするかで、相続税の負担も変わります。考え方は相続税を誰がいくら払うかの按分で見てみてください。

売れない時は物納できる？

物納は、現金の代わりに相続した財産で相続税を納める制度です。ただ、誰でも使えるわけではありません。国税庁のNo.4214 相続税の物納によると、条件は次のとおりです。

担保権が付いている土地、争いになっている財産、境界がはっきりしない土地などは、管理処分不適格財産として物納できません。相続時精算課税で贈与を受けた財産も対象外です。

『土地があるなら物納すればいい』と考えがちですよね。実際は、延納でも払えないことが前提なので、まずは延納や売却を検討する流れになります。

自宅の特例が使えるか判断したい、賃貸不動産が多くて評価が難しい、売却や物納まで考えている。こうしたケースは、土地の評価に慣れた税理士に頼むと楽です。

よくある質問

まとめ

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