倍率方式とは？路線価がない土地の評価方法を例で説明

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路線価が無い実家の土地は、いくらで評価される？

市街地の土地は路線価方式、それ以外は倍率方式です。どちらを使うかは、自分で選べるものではありません。土地のある場所で決まります。

例えば、こんな会話になりがちです。

「固定資産税の通知書に1,000万円って書いてあるから、それが相続税の評価額だよね？」
「倍率地域なら、それに倍率をかけるんだって」

倍率が1.0ちょうどでなければ、通知書の金額と相続税の評価額はずれます。ここが最初につまずくところなんです。

田の例のように、農地は固定資産税評価額がとても低く付いているので、倍率も48のような大きい数字になります。『倍率48倍！？』と驚きますよね。でも計算の考え方は宅地と同じです。

評価倍率表はどこを見ればいい？

評価倍率表は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で年分・都道府県・市区町村を選ぶと見られます。

町（丁目）または大字の名前が五十音順に並んでいるので、実家の住所の行を探してみてください。

ここが大事なところです。適用地域名に「一部」とある地域は、路線価地域と倍率地域が混ざっています。この場合は、路線価図でその土地が路線価地域か倍率地域かを確かめる必要があります。

田畑や山林の欄で「比準」「市比準」「周比準」と書いてあるのは、近くの宅地の価額をもとに評価する地域です。倍率をかけるだけでは済まないので、注意しておきましょう。

固定資産税評価額そのものの調べ方は、固定資産税評価額の調べ方と使う場面で詳しく説明しています。

子1人か2人かで、相続税はどう変わる？

倍率方式で土地の評価額が決まったら、あとはほかの財産と合計して基礎控除と比べます。

例えば、地方の実家の土地（固定資産税評価額2,000万円）、建物（評価額500万円）、預貯金1,500万円を子が相続するケースで見てみます。配偶者は先に亡くなっているとします。

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額になります。倍率をかけるのは土地だけです。

『倍率0.1違うだけで20万円も変わるの？』と思いますよね。倍率が効くのは土地の評価額全体なので、土地が広いほど差は大きくなります。

3行目のように基礎控除ちょうどで収まれば、申告は要りません。ただ、ぎりぎりのケースは土地の評価を間違えると結果が逆になるので、慎重に見ておきましょう。

課税価格から基礎控除を引いた後の金額の意味は、課税遺産総額とは何かで確認できます。

倍率地域でも、土地が広い・形がいびつ・農地や山林がまざっているケースは、評価の判断が分かれやすいです。基礎控除の近くにいる人や、土地が何筆もある人は、税理士に頼むと楽です。

よくある質問

まとめ

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