取得費加算の特例とは？相続した不動産を売る時の節税

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相続税を払った子が土地を売ったら、いくら軽くなる？

取得費加算の意味は、ひと言でいうと「払った相続税のうち、売った財産に対応する分を経費のように扱える」ということなんです。国税庁の計算式は次のとおりです。

上のケースを順に計算してみます。相続税の総額は770万円で、長男と次男が385万円ずつ払います。

例えば、この土地を4,000万円で売り、父が買った時の金額が分からないので売った金額の5%（200万円）を取得費にしたとします。仲介手数料などの譲渡費用が150万円なら、こうなります。

譲渡所得が231万円減ります。相続した土地は親の取得時期を引き継ぐので、所有期間が5年を超える長期譲渡所得なら、税率は所得税・復興特別所得税と住民税で合わせて20.315%です。単純計算で46万9,276円（端数処理前）、税金が少なくなります。

取得費が分からない時の5%の考え方は、取得費が分からない時の5%ルールで詳しく見られます。

取得費加算が使えないのはどんなケース？

『うちも相続した家を売ったから使えるはず』と思いますよね。ただ、条件が3つあって、1つでも外れると使えません。

国税庁が示す条件は、相続や遺贈で財産を取得したこと、その人に相続税がかかっていること、期限内に売ったことの3つです。

「配偶者の税額軽減で、母の相続税は0円だったんだけど」
「それなら母が売っても、加算できる相続税が無いから効果は出ないね」

取得費加算の期限はいつまで？

期限は、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。申告期限は亡くなったことを知った日の翌日から10か月なので、亡くなってからおおむね3年10か月が目安になります。

実は、遺産分割の話し合いが長引いて、売るのが期限を過ぎてしまうケースもあるんです。売る予定があるなら、売却の時期を先に決めておきましょう。

使う時は、確定申告書に「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」と「譲渡所得の内訳書」を付けて出します。

空き家の3,000万円控除と併用できる？

結論から言うと、併用はできません。昭和56年5月31日以前に建てられた親の家を売った時の3,000万円特別控除は、取得費加算の特例を受けていないことが条件だからです。

2024年1月1日以降の売却で相続人が3人以上いる場合、空き家の控除は1人2,000万円になります。どちらが得かは、売った金額と相続税額で変わるので、両方で計算してみてください。

自分のケースで使えるか迷ったら

土地をいくつも相続した、預金と一緒に受け継いだので按分の計算が複雑、空き家の特例と比べたい。こんなケースは、相続税の申告をした税理士に、売却の時の確定申告まで相談すると楽です。要件を満たすかどうかも、税理士に確認しておくと安心です。

兄弟で土地を共有したまま売る時の注意は、兄弟の共有になった土地でできることで確認できます。

よくある質問

まとめ

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