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親が持っていたアパートを相続することになった。入居者さんへの連絡や家賃の口座はどうすればいいのか、という方も多いはずです。
結論から言うと、誰がアパートを継ぐか決まったら、新しい大家の名前と家賃の振込先を書面で知らせます。この記事では、管理の形や遺産分割の進み具合ごとに、通知と口座変更の進め方を見ていきます。
アパートを相続した時、入居者には何を知らせる？
例えば、父が持っていた6室のアパートを、遺産分割で長男が継ぐと決まったケースです。長男が新しい大家になった旨と、家賃の新しい振込先、変更する月を書いた通知を入居者全員に送ります。入居者との賃貸借契約はそのまま続くので、契約を結び直す必要は基本的にありません。
大家が亡くなっても、入居者の契約は終わりません。大家の立場ごと、相続人に引き継がれるんです。
『契約書を全部作り直すの？』と身構えますよね。実は、作り直しは基本的に不要です。必要なのは「大家が変わった」ことをきちんと伝えることです。
入居者側から見ると、知らない人から「振込先が変わりました」と連絡が来るのは不安なものです。誰が・なぜ・いつから、を短く書いておきましょう。
- 前の大家が亡くなったこと（相続による変更であること）
- 新しい大家の氏名・連絡先
- 家賃の新しい振込先と、何月分から変えるか
- 敷金や契約の内容はそのまま引き継ぐこと
- 管理会社がある場合は、その連絡先
管理会社あり・自主管理・分割前で、やることが変わる
アパートの管理の形と、誰が継ぐか決まっているかで、動き方が変わります。
| ケース | 通知と家賃の扱い | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 管理会社に任せている | 管理会社が入居者へ通知し、送金先を変える | 管理委託契約の名義変更が先に必要 |
| 父が自主管理していた | 継ぐ相続人が自分で通知書を作って送る | 父名義の口座は凍結されることがある |
| 遺産分割がまだ決まらない | 相続人の代表者が窓口になり、家賃を一時的に預かる | 分割前の家賃は相続人で分ける扱いになる |
父名義の口座に家賃が入り続けるケース
銀行が亡くなったことを知ると、父名義の口座は止まります。入居者が振り込もうとしても、入金できなくなることがあるんです。
「今月の家賃、振り込めなかったんですけど」
「すみません、大家が亡くなって口座が止まっていて。新しい口座をすぐお知らせします」
こんな問い合わせが来る前に、振込先の案内を出しておくと安心です。口座のお金を葬儀代などに使いたい時は、遺産分割前の預金の仮払い制度で、1金融機関ごとに上限150万円まで払い戻せます。
遺産分割がまとまらないケース
『誰が継ぐか決まるまで、家賃はどうするの？』という方もいますよね。
亡くなった後から遺産分割が決まるまでの家賃は、アパートそのものとは別に、相続人が法定相続分に応じて受け取るものと考えられています（最高裁の判例）。
実際には、相続人の1人が代表の口座で家賃を預かり、分割が決まった後に精算する家族が多いです。誰がいくら預かったか、記録を残しておきましょう。
敷金はどうなる？退去の時に返すのは誰？
ここが大事なところです。入居者から預かっている敷金は、アパートを継いだ相続人が返す立場も引き継ぎます。
父の口座にあった敷金分のお金が、別の相続人の取り分になっていても関係ありません。退去の時に返すのは、新しい大家です。
例えば、預金は母と次男が分け、アパートだけ長男が継いだとします。長男は、手元に敷金のお金がないまま返還の義務だけを負うことになるんです。
遺産分割の話し合いでは、敷金の合計額もアパートと一緒に引き継ぐ前提で、取り分を調整しておくと後でもめにくくなります。入居者ごとの敷金の額は、賃貸借契約書で確かめられます。
名義変更と税金の手続きも並行して進める
入居者への通知と同じ時期に、大家としての名義と税金の手続きも進めます。
- 遺産分割を決め、相続登記をする（取得を知った日から3年以内）
- 管理委託契約・火災保険・家賃口座を自分の名義にする
- 父の不動産所得を含めた準確定申告を、4か月以内に済ませる
- 自分が大家になった後の家賃は、自分の所得として確定申告する
相続登記は2024年4月から義務になり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料があります。手順は相続登記は誰がいつやるかで確認できます。
父が青色申告をしていて、継ぐ人も青色で申告したいなら、承認申請を出し直します。期限は、父が1月1日〜8月31日に亡くなったなら亡くなった日から4か月以内です。9月1日〜10月31日ならその年の12月31日まで、11月1日〜12月31日なら翌年2月15日までです。
相続税の面では、アパートの土地は貸家建付地として、建物は借家権割合30%と賃貸割合を使って評価が下がります。貸付事業用宅地等にあたれば、小規模宅地等の特例で200㎡まで50%減額できます。
ただ、特例を使うには相続税の申告が必要で、要件を満たすかの確認も要ります。進め方は遺産規模別の相続税申告の手順にまとめています。
アパートのほかに自宅や預金もある、相続人が複数で分け方が決まらない。こんなケースは、評価と申告を税理士に任せると楽になります。
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相続税がかかりそう、土地や自宅がある、相続人が多い、期限が近いといったケースでは、相続税に詳しい税理士に早めに相談すると安心です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
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よくある質問
入居者と賃貸借契約を結び直す必要はありますか。
大家の立場は相続で引き継がれるので、契約は基本的にそのまま続きます。新しい大家の名前と振込先を通知すれば足りることが多いです。
遺産分割前に入居者が退去したら、敷金は誰が返しますか。
分割が決まるまでは相続人全員が大家の立場にいます。相続人で相談し、代表者が返して後で精算する形が現実的です。
通知書は郵送とポスト投函のどちらがいいですか。
法律で決まった方法はありません。後から「聞いていない」とならないよう、全戸に同じ書面を届け、控えを残しておきましょう。
まとめ
- 大家が亡くなっても賃貸借契約は続き、相続人が大家の立場を引き継ぐ
- 通知書には新しい大家・振込先・変更月・敷金の引き継ぎを書く
- 遺産分割前の家賃は相続人で分ける扱いなので、代表者が預かり記録を残す
- 敷金を返すのはアパートを継いだ相続人なので、分割の時に取り分を調整する
- 相続登記は3年以内、準確定申告は4か月以内
