遺産相続の土地はいつまでに名義変更？義務化の期限と過料のケース

2026年10月6日2026年10月7日

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親が亡くなって実家の土地を継ぐことになった。でも名義変更はまだで、『いつまでにやればいいの？』と気になっている方も多いはずです。

結論から言うと、土地の相続登記は2024年4月1日から義務になり、期限は「相続で取得したと知った日から3年以内」です。この記事では、いつの相続か・分割がまとまったかで期限がどう変わるかを、ケースごとに見ていきます。

土地の名義変更はいつまでにすればいい？

このケースの結論

2024年4月1日以降に親が亡くなり、その土地を相続したと知ったケースでは、知った日から3年以内に相続登記をします。正当な理由なく放っておくと、10万円以下の過料の対象になります。

相続登記の義務化は、2024年4月1日に始まりました。土地も建物も、相続で取得した不動産はすべて対象です。

ここで大事なのは、3年のスタートが「亡くなった日」とは限らないことなんです。数え始めるのは、相続が始まったことと、自分がその不動産を取得したことを知った日です。

例えば、父が亡くなったその日に、実家の土地を自分が継ぐと分かっていたケース。この場合は、父の死亡日からほぼ3年と考えておけば大きくずれません。

一方で、何年もたってから「実は山林も父の名義だった」と知った場合は、知った日から3年になります。

兄弟で土地を共有にするケースも、考え方は同じです。共有にすると決まったら、持ち分ごとに名義を入れる登記が必要になります。

『自分は住んでいないから関係ない』と思っていても、持ち分を取得した人には全員に義務がかかります。誰か1人に任せきりにせず、申請の段取りを兄弟で決めておきましょう。

登記が終わった後も、引っ越しなどで住所が変わったら別の義務があります。2026年4月1日からは、住所・氏名の変更登記も変更から2年以内に行う決まりになりました。

『昔の相続だから、義務化は関係ないよね』と思った方もいるかもしれません。実は、施行日より前に起きた相続も義務化の対象です。

施行前の相続の期限は、2027年3月31日まで、または知った日から3年以内の遅い方です。祖父母の名義のまま何十年も放置されている土地も、ここに入ります。

ケース	登記の期限	理由・注意
2024年4月1日以降に親が亡くなり、土地を継ぐと知っていた	知った日から3年以内	死亡日と知った日が同じなら、死亡日から数えるのと同じ
祖母が2015年に亡くなり、名義が祖母のまま	2027年3月31日まで	施行前の相続で、すでに相続を知っている場合
施行前の相続で、2026年に初めて祖父名義の土地を知った	知った日から3年以内	2027年3月31日より遅い方が期限になる
遺産分割がまとまらないまま3年が近い	相続人申告登記で義務を果たせる	分割が決まったら、その内容での登記は別に必要

祖父母名義の土地は、相続人がおじ・おば・いとこまで広がっていることもあります。戸籍を集めるだけで時間がかかるので、期限に余裕があっても早めに動いておきましょう。

「兄と話がつかなくて、誰の土地にするか決まらない」
「このまま3年たったら、過料になるの？」

こんな心配をしている方には、相続人申告登記という仕組みがあります。自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、期限内の義務を果たせる簡易な制度です。

相続人申告登記は、相続人の1人が単独で申し出られます。ただし、義務を果たしたことになるのは申し出た本人だけで、全員分にするには相続人それぞれが申し出る必要があります。

もう1つ注意したいのが、分割がまとまった後のことです。分割で土地の持ち主が決まったら、その内容での登記は相続人申告登記では代わりになりません。

ちなみに、遺産分割そのものには法律上の期限がありません。ただ、相続開始から10年を過ぎると、特別受益や寄与分を主張できなくなり、原則として法定相続分で分けることになります。

「不動産の相続に時効はあるの？」という疑問の答えは、ここになります。分割は急がなくても無効にはならないけれど、登記の3年と、分割の10年の区切りは別々に動いているんです。

結論から言うと、期限を1日過ぎたらいきなり過料、という流れではありません。法務省の案内では、次の順番で進みます。

過料までの流れ

また、登記できないことに「正当な理由」があれば過料の対象になりません。法務省が例として挙げているのは、次のようなケースです。

『それなら放っておいても大丈夫？』と考えるのは危ないです。正当な理由に当たるかは個別に判断されるので、迷ったら管轄の法務局に相談しておきましょう。

土地の相続では、登記の3年以外にも期限があります。相続税がかかる遺産なら、こちらの方が先に来るんです。